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澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。租客缴纳的租金视为收入的话,维持这个小生意的所有开销,包括银行贷款利息,水电费,房屋折旧,物业管理和维护费用,保险费等等都视为支出。如果你的这个亏损的金额可以从投资者工资收入的应纳税额中直接减去,为你带来税务上的优惠。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

举例说明一下,

假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即$320,000,利率是7.5%,那么她的收入和第一年的开销如下:

 

租金收入: $20,000

 

减去管理费 $5000

 

减去利息  $24,000

 

小计 $29,000

 

物业净收入: -$9,000

 

工资:   $80,000

 

应付税收入:$71,000

 

也就是说,王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$2,925的税款。

 

 

适合负扣税的人群

 

负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

 

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税更适合那些能够仔细策划以求长期利益的高收入有富余资金的人群。这样即便是他们的房产没有租出去,也不会立刻陷入资金危机。投资房产带来的负收益还可以帮他们抵扣高纳税税率下的应按税额。此外,积极主动的人也可以尝试这种战略。比如在之后十几二十年还需要工作的年轻人,他们可以在此期间将房款付清

 

 

负扣税前的准备工作

 

  1. 评估你的财务现状

你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。要为之后设立一个你自己的目标,尽可能咨询有经验或相关领域的专家。

 

  1. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,充分了解负扣税的风险和收益,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。比如夫妻双方要考虑到在孩子出生后一方放弃工作的情况。不要轻易相信房产推销员的话,对方只会讲负扣税的好处,而风险却要你来承担。

所以,在做出决定前,一定要多做出一些会产生严重后果的假设,看你是否能够承担后果。

 

  1. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

 

  1. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自主房贷中的利息是不可以抵税的,所以提前还款计划可以加速还清贷款,尽快还清本金。

 

 

  1. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,还要对房产的增值空间和房市周期进行评估。

 

  1. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过为确保没有遗漏,避免犯错,请个专业会计师会是一个明智的选择。

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。