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在澳大利亚购买房产可以从三个方法入手,分别是:个人/ 联名,公司,还有信托

 

以一个人名字购买,意味着房子是一个人的名字下,是属于 Individual的。在你个人的名字下,你拥有这套房子,而且控制权在你手上。你可以决定要出租,卖掉,装修,或者留空等等。

 

联名购买,就是与其他人一起签下合同买下,也可以称为 Partnership。

 

公司和信托是需要注册才能在澳洲买房的,同时也给一定的费用。一般用于商界企业的情况才能用上。同时,自己的养老金也属于是一种信托,但是不太常见。这个方式是需要专业人士的辅导还有安排才能进行购买的·。

 

理解以上四种方法后,我们可以从三方面判断哪一个方法最为合适。

 

首先,以保护你的资产方面。所谓的保护意思是在法律的定义上,不会受到外界的因素而受影响,比如说你被上诉了,或者因为离婚家庭有变等原因。尽管有以上的因素,你的财产依然还是不会受影响,反倒是被法律保护了。这个对于所有房主,尤其是在高风险行业的工作人士,资产上的保护是非常重要。

 

其次,税务责任方面。如果房子是个人购买的话,当中要承受的税务也不一样,主要的分所得税 (income tax),资本增值税 (capital gain tax),还有土地税 (land tax)。作为地主,你必须有能力控制你的地产。你的税务,将会顾及到你的个人收益。对于所有的投资者来说,能够合法地降低税务是一个梦寐以求的追求,所以税务方面的责任也需要注重。

 

 

最后,拥有权交替方面。地产的拥有权还有传承并不陌生,但当中产生的问题,包括税务还有其他成本的支付,是受传承的名字影响的。如果有优质的名字,资产可以被保护的更好,还有税务的责任可以减少。比如说,你把房子卖掉,你的拥有权会被转移到别人;如果你把拥有权给家人里,你说吧你的资产传承了。

 

以个人和联名买房的利弊

 

在澳大利亚买房大部分都是以个人名字或者联名买的。以个人的名义买房简单,同时无需花别的手续费。联名方面,有分 Joint Tenancy 还有 Tenancy in Common。主要的区别在于一方去世的情况下,前者会把产权自动转移到另外一方,后者会把产权留给去世那方的家人拥有。

 

以个人和联名买房,在合约上写的名字拥有控制权,还有权力决定房子的买卖还有出租。拥有权方面,尤其在联名的资产,合约上会分权力比例,拥有权高的可以合法做出跟房产有关的决定。

 

如果遇到任何上诉或者别的法律问题的情况,在你名下的所有房产将会被暴露。比如说,你拥有自己的还有和别人联名签下的房产,按照澳洲法律并不会受保护,因此可以被追溯到你原来的资产。

 

出租的收益在个人名字下属于个人的,但在联名的房产是按照拥有权的比例分配的。如果是Joint Tenancy,比如说夫妻两人,可以自由分配。如果两人工资差距大,可以选择把比例偏向高工资的那方抵税。相反,如果想把房子卖掉的话,可以把比例多给低收入的那方。不过,在你所收到的租金也必须减掉利息等成本归回你的收入报税。同时,如果以个人名下买的投资房超过25万澳币是需要给地税,但在自住房不用交资本增值税和地税。如果你不同的联名和个人名的投资房,必须分开算然后加起来,来见去重复的税收。

 

如果你想把房产权转给子女,也需要注意当中要给的印花税,因为这属于一次性买卖,只能在去世前遗嘱上标明房产的传承才能免除。如果是和别人的联名房子也会让事情更困难。

 

 

以公司名义买房利弊

 

以公司买房的话,在法律上房产将会属于公司这个实体,而并不属于公司里的股东。

 

如果在公司下的物业有起诉,最多只能追究到公司里的资产,在任何情况下不会超出公司的范围。但如果作为公司里的股东和董事会成员,因为你个人的资产或职业上产生了法律问题,也会追溯到公司。因此,以公司购买的房产会有一定的资产保护,但不是全面的保护。

 

公司名下的资产是由公司里的董事会还有股东控制的,所以公司的房产都是归于你来处理和控制。

 

至于收益,也是属于公司的。在澳大利亚法律上,你的公司具有自己的实体还有自己的税率,所以所有从房产得到的损益也是公司的损益。跟个人和联名买房一样,如果价格在25万澳币以上,那必须交地税。

 

公司传承物业权非常简单,只需要填写表格,更改股东和董事即可有效。

 

以信托(trust)买房利弊

 

信托有分很多种,一般常见的是家庭信托。信托主要是从三部分组成的:Trustee (信托管理人或者控制人),Trust (信托本身),还有Beneficiary (收益人)。

 

在信托下的资产是属于信托自己的,意思是信托本身不会属于管理的个人或者公司,同时也不是一个商体或者一门生意,因此不会受法律的制裁,反而会得到保护。如果你遇到一些问题,比如婚姻或者被别人上诉上法庭,放在信托里的资产不会被影响。在上述的购买地产方式当中,信托是最好的方法,可以得到最全面的保护。

 

信托的管理人可以是个人或者公司,但最常见的是以非经营性公司作为信托管理人,由公司的董事会控制信托的资产,包括当中的房产,融资,出租买卖和分配等等。

 

虽然信托不是税务实体,但是放在信托里的房产也需要报税,同时必须把当中的收益在同一年内分配给受益人。根据澳洲法律,如果没有在同一年内把收益给Beneficiary (收益人)是需要给罚款的。

 

在信托计税,先把受益人在信托里的收入加上其他收入,然后按受益个人的得税方式计算。通过这个方式,可以造成一个合理避税的方法,因为受益人可以多于一人,同时每个受益人的收入不同,因此可以按照他们的收入进行收益的分配。另外,信托的地税免税额比较低,超过2万5千澳币就需要交地税,而且税率比个人,联名和公司还有更高。

 

信托管理人是负责管理整个信托的运作还有当中资源的分配,因此信托的传承里通过管理人的更换就能做到。不过,如果管理人是个人的话,你需要另外交上费用。如果是公司的话,只需要更换公司里的董事会成员就可以达到传承的效果。

 

合适的信托管理人可以在合适的悉尼会计事务所中找到,所以找一个合适的会计事务所是很重要的事情。

 

BOA & Co. 是一家悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & Co. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。