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房地产开发是一个众所周知高风险及重资本的行业,所有项目支出及债务都在项目前端发生,收益来源单一并且只能在项目末端才能兑现。因此在考虑地产开发实体架构时,开发商务必重视三大关键问题:将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新进投资额或投资者。

一、分离运营风险及开发资产

开发土地是开发公司价值最大、重要性最高的资产。开发运营及管理牵涉业务繁杂、利益方众多,因此在设计开发实体架构时,一定要确保资产持有实体(Holding Entity)与业务运营实体(OperatingEntity)为独立实体(Independent Legal Entity)。一旦开发过程中发生任何纠纷,开发商可以保证开发土地的权益不被限制、冻结或者执行。

澳洲法律赋予公司及信托独立的法人资格,土地通过公司或信托(Holding Trust)单独持有,地产开发运营公司(Operating Entity)另行设立公司进行管理。每个Entity都有各自的法律地位、资产负债及行为责任,如果开发运营公司卷入法律纠纷,也可以避免开发土地遭到牵连。

二、完善税务规划合理避税

信托是澳洲地产开发及投资行业常用的一种税务结构。信托及公司均被视为独立法人(legal entity), 但较公司来说,信托有以下优势:

  1. 税务灵活度

家庭信托为例,家庭信托的收益可有信托公司的Trustee自行在有血缘关系的家庭成员中自由分配,如果某些家庭成员收入低或者具有资产亏损(Capital Loss),通过合理分配,可以将降低纳税金额。另外,在家庭信托中也可设置公司收益者(Corporate Beneficiary),如果家庭成员税率已经达到上限,可将收入分给公司收益者, 享受30%的公司税率

  1. 保留缴税属性

公司的纳税种类相比之下比较死板,主要是对收益缴纳公司所得税(Income Tax)。但信托的税务类型则比较灵活,可根据收益人的税收种类进行选择。例如,信托可以将收益按照个人所得税(如果受益人本财年收入较低)或者资本增值税(如果受益人可享受50%的资本增值税的豁免)。这样可以让纳税人做到‘游刃有余’。

  1. Fixed Unit Trust保证小股东权益

Fixed Unit Trust这类信托在房地产投资中是比较常见的结构。较其他结构,其优点是在项目完结时,必须分配收益,且分配收益必须按照Unit的比例分配。这样一来,小股东可以不用再担心大股东一头独大的局面了。

  1. 可享受资本增值税折扣

在资本增值税(Capital Gain Tax)方面,公司无法获得任何资产增值税豁免或者折扣。但是信托在投资在条件满足时则可以获得税务优惠。

三、预留足够灵活度以便于引进投资

在地产项目运用过程中,引进新的资金或者投资者屡见不鲜。开发商在公司架构中要预留足够的灵活度来满足投资者的持股需求。无论土地是由各个人、公司或者信托持有,澳洲政府对土地权益的转让或者出售收取金额可观的印花税。就信托及公司而言,如果土地权益比例低于50%,则在大多情形下,可以免缴印花税。但是如果超过50%,则被视为土地的过户,将触发印花税缴纳义务。

以上可见,房地产开发公司的实体架构是项目成功的重要因素。但因其组合种类繁多,且税务规定复杂,因此希望房地产开发公司务必寻求专业会计师的意见,否则搞不好可能弄巧成拙。

 

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。