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为什么澳洲ABN会被取消?

在澳大利亚,ABN被ATO取消的事并不少见。一般被取消的情况下,你会收到从ATO发给你的信件通知你的ABN被取消了。也因为此事,很多人都会问起自己能否再次申请ABN,会不会被拉黑,同时也会忽略了ABN在澳洲的重要性,还有经常分不出和TFN的区别。

ABN与TFN的最大区别是在于TFN是永久性的,一旦申请了是不会过期的。反倒ABN会受到严格调查,还有是有一个有效期的,需要定期更新。

ABN,全称Australian Business Number, 中文称澳大利亚商业号码,在澳大利亚做生意是必备的。同时,澳洲商业登记处(ASIC)会经常和不定期的频率查看每个人的ABN。原因是来确保申请人是有足够的证明和合理原因申请ABN。在ASIC决定你的原因不符合他们准则的情况下,你现在拥有的ABN将会被取消,并且会受到通知还有具体ABN被取消的原因。

以下会列出一般常见ABN被取消的原因

:
1.你有注册GST但没有交BAS表格
BAS表格,称商业活动报表, 目的是让税务局ATO更能理解你生意的经济状况,收入支出还有给了多少GST等等。而且根据澳洲商法规定,每个生意可选在每月,每季度或每年度申报。一旦你没有遵守这个规定,你有可能会被税务局被视为逃税等违反准则的行为,因此取消你的ABN。

2.你报税的表上没有写明有与任何商业相关的收入 (意味着ASIC在怀疑你生意的收入来源,还有你收入的合法性。)

3.你无法说明你有做出开业的实际行动(比如购买原材料,机器,交了店铺和办公地点的租金,获取营业执照等属于开业的实际行动)

4.ASIC认为你的公司不存在(非规律或频繁的经营,没有赚钱的意图,没有细节计划生意,生意没有记帐本或保留支出收据等)

5.你和付款人被ATO查到有类似像雇佣关系的协议 (你生意的商业交易不符合生意的本性,比如说,你不能控制你上班还有完成任务的时间还有地点,或者)

ABN被取消过后,你所做出的改变也会影响到你能否成功再次申请ABN的机会率。一旦被取消后没有做出实际的改变,ASIC有权取消你以后申请ABN的资格。如果你在短时间内再次申请ABN,你也会被ATO调查,并且会要求你提供与你生意有关的证据(店铺租约,原材料购买收据等等)。因此在你想在澳洲开发你的生意之前,你必须准备好充分的证据来证明你创业的目的。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

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小生意税务减免

许多刚来澳洲的新移民投资者想要自己经营小生意却不了解澳洲的税务系统,不知道自己该如何合理避税,使自己创办新生意时备受阻碍,缴付过多税款。这篇文章主要是来帮助大家了解澳洲政府鼓励小生意发展的一些税务优惠政策。

1.资格条件

为了能够享受到一系列的税务优惠,投资者每年都需要证明并复核企业在财政年度属于“small business entities”。自2016年7月1日起,凡是同时符合以下两个条件的个体经营商、合伙企业、公司或信托机构均属于小企业(即小生意):

-在财政年度全年或部分时间经营业务
-累计营业额少于1000万澳元(营业额门槛)。

除小企业所得税税务抵销,资本增值税(CGT)优惠和附加福利税(FBT)优惠外,1000万澳元的营业额门槛适用于大部分优惠。以上不是用的优惠将在文中详细分析。对于2016年6月30日及之前的财政年度,您的营业额必须少于200万澳元,才有资格享受小企业实体优惠。

怎样核实您的企业是否属于小企业实体呢?核实小企业实体需要满足以下三个条件之一:

-上一财政年度的营业额少于1000万澳元;
-当年的营业额预计少于1000万澳元;
-当年年末的实际营业额少于1000万澳元。

当年营业额的估算方法和时间上存在一些限制。如果您以实际营业额申请,可能无法享受一些优惠。如果是2015/16年或之前财政年度的报税,估算营业额以及之前两个财政年度中任意一年的营业额都必须少于200万澳元。

提示:累计营业额=本企业年度营业额+关联或有关企业年度营业额;年度营业额是指您的企业在财政年度的正常营业过程中获得的所有一般收入,它指的是总收入,而不是净利润。在计算年度营业额时,要扣除交易中收取的消费税。

企业在某个财政年度不属于小企业仍然可以享有CGT优惠(如果您通过了600万澳元最高净资产值测试)和FBT停车免税(如果在相关FBT年开始前结束的财政年度,您的毛总收入少于1000万澳元)。

2.小企业享有的税务优惠

所得税优惠

小企业所得税抵销
营业额门槛:小于500万澳元(2016年7月1日起)或小于200万澳元(2016年6月30日之前)。 抵销额度:净收入应缴纳税款的8%但不得超过1000澳元;2015/16财政年度,营业额小于200万澳元的小企业ATO会根据您在报税表中列出的金额来计算抵销额;2016/17财政年起,营业额小于500万澳元的小企业税务抵销为5%但不得超过1000澳元;2020/21财年税务抵销为13%;2021/22财年增加到16%。

公司税税率优惠

-2015/16财年,累计营业额少于200万澳元并从有经营活动的小企业,公司税税率为28.5%;
-2016/17财年,累计营业额少于1000万澳元并从有经营活动的小企业,公司税税率为27.5%;
-2017/18财年起,需要达到基本税率企业的要求来享受更低的税率。

CGT优惠

门槛:如果年营业额少于200万澳元,购置的资产用于开展业务。将享受以下CGT优惠

-15年豁免
如果您年满或超过55周岁,已经退休,并且您的企业拥有某个资产达15年,那么您在出售该资产时无需支付CGT。

-50%活动资产抵扣(用于开展业务的资产)
如果您拥有某个活动资产,那么您在处置该资产时,只需支付50%的资本增值税。

-退休豁免
对于销售活动资产所产生的资本增值税,一生最多可以享受500,000澳元的豁免。如果您未满55周岁,必须将豁免金额支付给符合条例的退休公积金基金或退休储蓄账户。

-转户存入
如果您处置某个活动资产,并购买替换资产或改进现有资产,那么您可以延迟一年支付资本增值税。

GST和烟酒燃油税优惠

营业额门槛:2016年7月1日之前,200万澳元;2016年7月1日起1000万澳元

GST
可以以现金方式(cash basis)核算GST,即您仅在完成销售并收到相应付款后才需缴纳GST。可以分期缴纳GST,并对于您所购买的部分用于个人的项目,申请GST全额减免。然后,您可以在年底针对个人使用比例进行一次调整。

-烟酒燃油税优惠
您可以申请延期缴纳烟酒燃油税和相当于烟酒燃油税的关税从每周申报改为每月申报。为此,您需要以书面形式申请变更您的定期结算许可(PSP)。

FBT 优惠

营业额门槛:2017年4月1日之前,200万澳元;2017年4月1日之后1000万澳元。

-FBT停车免税
在有些情况下,可以因员工停车而享受FBT免税

-FBT与工作相关设备免税
自2016年4月1日起,如果您在同一个FBT年为员工提供一个或多个办公用便携电子设备,例如笔记本电脑、平板电脑、计算器、GPS导航接收机以及移动电话,那么这些设备免于征收FBT。

PAYG分期优惠

营业额门槛:2016年7月1日之前,200万澳元;2016年7月1日起,1000万澳元。作为小企业您可以按照ATO计算的金额分期缴纳PAYG,或者在每个季度调整该金额。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

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什么是自我管理养老金

关于自我管理养老金(SMSF)

首先,这里先介绍下自我管理养老金的概念,自我管理型养老金,英文缩写为SMSF,也称为自雇型或自我管理型养老金,是养老金的一种类型,也是一种信托形式,旨在使养老金帐户成员可以直接控制养老金的投资。自我管理养老金的会员可以算作是独立的受托人或公司受托人的董事,负责养老金的运营和投资,并负责制定投资策略和确保养老金的法律合规性。

 

自我管理养老金的优点

澳大利亚市场上有许多类型的养老金,基于行业的养老金,基于团体的信托养老金,零售型信托养老金,政府公务员养老金和自我管理养老金。那么在这众多的养老金类型中,为什么选择自我管理养老金呢?

一、投资自由且多样

自我管理养老金的会员有决定权,可以自主决定投资在哪里,这就是大多数人建立自我管理养老金的主要原因。

因为在团体,零售或行业类型的养老金中,成员没有投资决策权,不知道自己的钱投资于何处,也无法配置自己的养老金资产。而且,在其他类型的养老金中,会员不能直接投资房地产。但自我管理的养老金可以投资于租赁物业或商业房地产,并可以购买国内外股票债券或小型封闭式基金,所有这些都由会员自行决定。

二、费用低以及高收益

与基于行业或零售型养老金相比,自我管理型养老金会员更加重视风险管理,并且长期福利要优于其他类型的养老金。

自我管理的养老金的会员可以比较市场上的运营费用,并以最合理的价格选择合适的服务提供商(例如会计,审计,金融投资顾问和股票经济学)。其他类型的养老金通常按比例收取(0.5%-1.5%),因此,养老金金额越高,支付的费用也越高。

三、合理避税

为了鼓励人们老年生活幸福,澳大利亚减轻了政府负担,并给予了养老金特别税收政策。在澳大利亚,自我管理的养老金和家庭信托,公司和个体企业相辅相成,是省钱的有效途径。在自我管理养老金的累积阶段,投资收入的税率为15%,资本收益的税率为10%。一旦转入退休阶段,如果帐户金额少于160万澳元,所有投资收入和资本增值将享受0%的税率。

四、财富传承

自我管理养老金的成员通常由家庭成员组成,并且最多可以有四个成员。自我管理的养老金可以考虑到每个成员的利益并进行有效的遗产规划。当父母和孩子都是退休金成员时,父母可以在计划退休金时使用自我管理的退休金来转移家庭财富。

 

自我管理养老金的不足

第一,自我管理养老金最大的不足就是会员需要花时间和精力去管理自己的信托。作为受托人,成员对所有决定负全部责任,并且需要遵守法律和法规。第二,法律上,澳大利亚的退休金法对自我管理的退休金投资,存款和养老金有一定的规定,因此,成员需要十分了解有关于此的法律。第三,自我管理养老金只适合高资金账户,因为如果自我管理养老金账户的金额太低,则年度运营支出(包括会计,审计等)将是一笔大支出,因此会员应确保自我管理养老金账户的金额足够高,并且投资效果好,成本比降低。

自我管理养老金的策略

一、分立账户

当进入退休阶段时,可以设立多个养老金退休分账户,明确分开税前和税后养老金,特别是当一次性投入大额的税后养老金存款,并用这笔钱开始退休帐户。其次,当领取的养老金多于最低领取标准时,可以选择先从税前养老金比例较高的账户开始。通过使用这个策略,能将免税额高的退休账户金额尽可能地保存下来。并且,当您的成年子女将来继承您的养老金时,会因此减少很多税务支出。 这个策略适用于养老金的遗产规划。

二、注册税号(ABN&TFN)

通过自愿注册商品和服务税进行自我管理的养老金可以每季度或每年向澳大利亚税务局申请75%的退款。如会计师,理财师和股票交易费,两者都包括商品和服务税,特别是如果您是自我管理的话,养老金中有商业物业,可以买卖商业物业以出租,因为许多费用都包括商品和服务税。此策略适用于费用较高的自我管理养老金。

三、房产投资

自我管理的养老金可以直接投资于住宅和商业物业、工业、农场和仓库建筑。房地产直接投资不仅具有月租金收入,而且具有长期资本增值。并且享受优惠税率的养老金,租金收入退休阶段累积阶段征收15%的税(<$ 160万)租金免税。此策略适合喜欢房地产投资的人。

四、实物投资

自我管理的养老金会员可以使用自己名称下的上市公司证券或商业房地产,以会员身份转移到自我管理的养老金或出售养老金。实物投资与房产投资有些相似,实物投资所产生的投资收益和资本增值按 15%和 10%纳税。如果养老金是处于退休阶段且少于$160 万,税率则是零。这点则与房产投资基本相像。此策略适合以个人名义持有股份或房地产投资。

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

 

 

 

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用养老金买房合法省税又省心

首次置业养老金存款体系(FHSS Scheme – First Home Super Saver Scheme

如果你觉得养老金只能用作于退休,这就错了,因为澳大利亚政府在2017年12月已经颁布了一项新政策来减轻购房负担:你的养老金可以用于购买首套住房。而且,那些希望缩小居住面积的购房者可以不受许多常规限制,将售房收益转入其养老金账户。

这项新的养老金政策在2018年7月1日正式实施。我们今天将就此新政策为您分析其有利及不利的地方。

 

新政策有哪些适用条件呢?

–          18岁及以上、且在澳洲从未拥有过房产的人(包括自住、投资房、商用房及合买)

–          过去从未要求养老金释放过FHSS供款

–          你的养老金账户接受FHSS供款

–          自管养老金(Self-Management Super Fund)需确保信托契约( super deed)有相应条款允许其在此政策下提款

–          FHSS不可以用于购买船屋、房车、空地或者任何不适合居住的产权

从2017年7月1日起,首次购房者可以向养老金账户进行税前供款(例如和雇主协议,进行薪金牺牲(salary sacrifice))或是税后供款,这些供款在2018年7月1日后可以提取出来。每个人每年向养老金供款的额度是1万5千澳元,且总上限是3万澳元。然而,需要注意的是雇主所支付的强制保障养老金(super guarantee)是不能被提取出来的。

 

使用养老金购买首套房的利和弊?

FHSSS(首次置业养老金存款体系)可以帮助您存房子的首付,并且会给您带来税务及养老金上的福利。

尤其对高收入的纳税人而言,FHSSS中最大的好处是您不需要真的用FHSS的供款来购买首套住房。您其实还可以将其供款提取出来,并在同一年内再存入养老金账户:这就利用到了税务抵扣,来获得比普通存款更高的收益。

并且,您可以选择税前供款,也就是说,您不需要缴税来向养老金账户进行供款:养老金要缴15%的税,且其所产生的收益也是缴交15%的税。实际上,如果你的净收入高于2万澳元,即你的个人税率就高于15%,那么税前供款这个方式就比较适合您。

另外的好处是夫妻两人可以同时用这个方法,这就让养老金额度提到到6万澳元。

当你准备购买房子,你需要向税务委员会(Commissioner of Taxation)提交申请,获得首次置业最高提款额,并提取FHSS存款及其推定收益,来支付房子的首付。这笔金额会以您的边际税率(Marginal tax rate)减30%的税务抵扣(Tax offset)来缴税。

 

案例分析

案例1:在2018财年,Lucy年收入有10万澳元,她的雇主付了她9500澳元的强制保障养老金(9.5%的强制保障养老金)。此外,她和她的雇主达成了薪金牺牲的协议,即每个月向养老金账户转1000澳元的供款。并且她每年向自管养老金供款12000澳元(SMSF)。2018年6月18日,Luck又向自管养老金转了5000澳元的优惠供款(Concessional Contribution)并且她在个人报税上申请了抵扣。

 

她的养老金供款总额是:

强制保障养老金:9500澳元

薪金牺牲供款:12000澳元

优惠供款:5000澳元

总计:26500澳元

 

薪金牺牲供款中的12000澳元加上5000澳元中可做税务抵扣的3000澳元的供款,即总计15000澳元可以用作于每年的FHSSS供款。

意思就是Lucy可以申请对15000澳元中85%部分进行放款,或用12750澳元及其推定收益来支付她的首套置业。

 

案例2:根据政府信息,例如一个人年收入有70000澳元,月收入的10000以薪金牺牲的方式对养老金供款。三年过后,可用于购房首付的存款最高的会有大概25892澳元,即比在一般账户中存款多了6210澳元。

当然了,我们必须要考虑相关的管理费用,以及这三年内我们若通过其他投资渠道或许能获得更多的收益。

 

养老金是一个存钱省税的好方法,如果你合理的运用方法,它会让你的退休生活变得安全省心。如果你对新政策仍有疑问,请咨询我们专业的会计来为您定制最优的方案。在下一节中,我们会继续解析将售卖房产所得获利供入养老金的利与弊,敬请关注!

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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致爱彼迎房主(Airbnb)- 这里有你必须要了解的澳大利亚房产税

作为专业从事房产税务的会计,我们帮助很多客户管理爱彼迎房租收入的报税

很多房主出租了他们自住房里的部分房间,其他房主觉得把他们原先自住的房子用作于爱彼迎民宿会更加有利可图。

不论你属于上面说的哪一种,你都要在复杂的澳大利亚房地产税上浪费掉很多时间。

但你或许不知道,你把你的自住房用作于民宿,当你要出售房子时,你要为此多支付税务。

但是,好消息来了,其实有很多支出费用可以用于税务的抵扣。

爱彼迎房主的福音

你可以申报很多用于提供民宿以及用于民宿促销活动所产生的成本费用。

但是,你需要提供纸质发票或电子记录,以便税务局审核的需要。

 

一些最直接的抵扣项费用包括:

  • 每一笔爱彼迎佣金的3%的费用
  • 照相及用于其他相关推广民宿的费用
  • 用作民宿所产生的洗洁及清洁费用
  • 提供给住户的卫生间用品的费用
  • 提供给住户的食物及饮料

需要注意的是,税务局会对一些不正常的退税申报项提出质询;例如,过度申报的洗洁费、食物或是其他消费品。而且你需要说明这些费用是和住户有关。

 

其他抵税的费用包括:

  • 水电费
  • 网络宽带及电话费
  • 维修费
  • 园艺费
  • 提供给住户娱乐消遣的费用(例如电脑游戏、书籍、杂志及DVD等)
  • 保险费
  • 家用电器及家具的折旧费
  • 所要付的房贷利息,或者用于购买固定设备、设备的零配件、家用电器或用于提升房子品质而进行贷款所产生的利息

如果你和你的租客一起使用某些服务或者物品,例如水电及网络宽带,你在报税时,只能申报租客所使用的部分比例。

在保险方面,你只能申报你的房子用于出租的部分和单纯用于自住的部分的费用差额。

如果你要申报像DVD、杂志及电脑游戏这类的物品时,你需要证明这些物品是真实为了租客而提供的事实。而且需要提供一份清单来证明这些配置对于房子用作于民宿是有作用的。

你的房子必须真实的用作于出租

很多你报税所申报的抵扣费用是分摊到固定的某段时间的,例如一年、一个季度或是一个月。

例如,折旧费、日常维护及保险费一般是为期十二个月的。水电费账单可能是按月或是按季度分摊。

像这些项目,你只能申报房子在某段时期真实用作出租所产生的费用进行申报。

如果房子在某个月内只有一个星期可以出租,你只能申报那个月内的25%的电费及网络费。

由于高额的通胀率,澳大利亚税务局现在特别注重于你是否在真实的出租房子。

如果只是简单的列举你有房子用作于爱彼迎民宿,已经不能足够证明你的房子真实的用于出租了。

你还需要说明你不是在故意的把租客拒之门外,例如用高房租、让租客提供不合理的推荐信或是提供不招人喜欢的房间照片及描述等这类不被顾客所喜欢的方式。

高额的资本收益税

你是否试图夸大你的房子用作爱彼迎的比例来申报更多的费用?

请您三思而后行呀!

我们通常认为我们的主要住所是免于缴交资本收益税的。

但是你一旦开始使用你的房屋来挣取房租收入,房屋的资本收益就不再免税了。

即使你已经在这栋房子里住了很久,但是一旦之后你要出售房屋,售房所产生的收益就要缴交资本收益税了。

你所要缴交的资本收益税会按照你在拥有房子产权期间,用作于出租的房子的面积及出租的时间的部分比例来计算。

就比如像报税时做的利息抵扣项,税务局通常会按照你房子用作爱彼迎的比例来计算资本收益税。

有了这个规则,爱彼迎房东就要好好想想房子有多大面积是用作于出租。如果过度申报费用,那将来在出售房子时就会觉的得不偿失。

时时关注相关税务的政策变化

澳大利亚是世界上房产税最复杂的国家,而且相关税务还不断地改变。

如果你知道怎么处理税务,爱彼迎会给你提供一个很不错的现金流。但这通常需要有即时的、最新的建议及计划。

您希望有一个专家来帮助您获得最大的爱彼迎收入吗?

您可以联系我们的顾问进行免费的咨询,您只要通过我们的联系方式页面发送信息来获得免费的咨询

 

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澳洲做生意要交哪些税

在澳洲创业,想要让自己的生意融入澳洲的法律社会,关键性的一步就是理解澳洲的税务知识,避免在经营业务时不知不觉地触犯法律规定。这种行为不仅仅会造成财产损失,还会使经营者承担法律责任。

 

通常来讲,澳洲公司所涉及的税种主要有以下几类:

– GST(Goods & Services tax商品服务税)

– FBT(Fringe Benefit tax员工福利税)

– CT(Corporate Tax, 公司税)

– PAYG(Pay As You Go, 员工预付税)

对于一些特殊的公司,比如进出口公司可能还会有相对应的特殊税种,但是大部分澳洲公司来说,上面四项是经常会碰到的税赋。

 

1.GST-商品服务税

商品及服务税(GST)指的是ATO对澳大利亚境内销售的大多数商品征收的税率为10%的税。如果你在澳大利亚经营生意,则有可能需要承担一些GST的义务。

 

如果你满足以下条件,必须在21天之内注册GST:

1)运营的年营业额达到$75,000及以上(或你刚开始经营就认为营业额将会达到这个标准);2)对于非营利组织,年营业额要达到$150,000及以上;

 

注册GST之后,你需要将GST包含在对客户的售价中,且对你所购买的用于生意的商品及服务中所包含的GST申请税务抵免。也就是说,如果你的生意注册了GST,你的客户要支付你所收取的费用的110%,其中10%即为GST,110%为标出的售价。然后你将这10%的GST交给ATO,通常按季度缴纳。在缴纳时,你需要填写一份由ATO寄给你的商业运作表(BAS)并将表格邮寄回ATO。商家通过BAS让ATO了解他们的收入、收到的GST以及他们为提供商品及服务所支付的GST。之后,商家要在BAS上注明的到期日之前支付所有欠款。你也可以在BAS上要求GST税务抵免。

 

如果你满足必须注册GST的条件却没有注册,那么您可能必须为自注册之日起所发生的销售支付消费税。即使你并未在销售价格中包含GST。你还可能必须缴纳罚金和利息。

 

2.FBT-员工福利税

作为雇主,如果你提供员工福利给雇员你就必须向税务局缴纳员工福利税。员工福利一般是提供给雇员或他们的家人的非现金福利。包括:

1)私人使用公司车辆或者其它设备

2)工作之外可以穿的衣服

3)支付私人医疗保险

4)提供低息或无息贷款,娱乐或物品。

 

3.CT-公司税

当公司在每年经营完结后还有剩余利润时就需要向税局缴纳公司税。澳大利亚企业的所得税率为30%,小企业的所得税率目前是27.5%。需要注意的是,税后利润会进入每年公司的“留存利润”账户,可以通过红利的方式返还给股东。澳洲采用的是Imputation system,只要公司缴纳了公司税,那么返还的红利中还会包含之前缴纳过的公司税。这样老板或股东只用缴纳个人所得税,防止双重征税的出现。

 

4.PAYG-员工预付税

员工预付税则是由老板替员工收取的预缴税。根据澳洲的税法,雇主必须从支付给雇员的薪水或工资中预扣税款,之后将这笔款项交给税务局。雇员在年末申报个人退税时,可以根据当年实际应缴纳税额和预缴税额之间的差值多退少补。雇主在收取雇员的预缴税款之后也要向ATO递交记录预缴税额信息的BAS表格,同时上缴税款。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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什么是负扣税

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。租客缴纳的租金视为收入的话,维持这个小生意的所有开销,包括银行贷款利息,水电费,房屋折旧,物业管理和维护费用,保险费等等都视为支出。如果你的这个亏损的金额可以从投资者工资收入的应纳税额中直接减去,为你带来税务上的优惠。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

举例说明一下,

假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即$320,000,利率是7.5%,那么她的收入和第一年的开销如下:

 

租金收入: $20,000

 

减去管理费 $5000

 

减去利息  $24,000

 

小计 $29,000

 

物业净收入: -$9,000

 

工资:   $80,000

 

应付税收入:$71,000

 

也就是说,王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$2,925的税款。

 

 

适合负扣税的人群

 

负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

 

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税更适合那些能够仔细策划以求长期利益的高收入有富余资金的人群。这样即便是他们的房产没有租出去,也不会立刻陷入资金危机。投资房产带来的负收益还可以帮他们抵扣高纳税税率下的应按税额。此外,积极主动的人也可以尝试这种战略。比如在之后十几二十年还需要工作的年轻人,他们可以在此期间将房款付清

 

 

负扣税前的准备工作

 

  1. 评估你的财务现状

你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。要为之后设立一个你自己的目标,尽可能咨询有经验或相关领域的专家。

 

  1. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,充分了解负扣税的风险和收益,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。比如夫妻双方要考虑到在孩子出生后一方放弃工作的情况。不要轻易相信房产推销员的话,对方只会讲负扣税的好处,而风险却要你来承担。

所以,在做出决定前,一定要多做出一些会产生严重后果的假设,看你是否能够承担后果。

 

  1. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

 

  1. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自主房贷中的利息是不可以抵税的,所以提前还款计划可以加速还清贷款,尽快还清本金。

 

 

  1. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,还要对房产的增值空间和房市周期进行评估。

 

  1. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过为确保没有遗漏,避免犯错,请个专业会计师会是一个明智的选择。

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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房产开发构架方案浅析

房地产开发是一个众所周知高风险及重资本的行业,所有项目支出及债务都在项目前端发生,收益来源单一并且只能在项目末端才能兑现。因此在考虑地产开发实体架构时,开发商务必重视三大关键问题:将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新进投资额或投资者。

一、分离运营风险及开发资产

开发土地是开发公司价值最大、重要性最高的资产。开发运营及管理牵涉业务繁杂、利益方众多,因此在设计开发实体架构时,一定要确保资产持有实体(Holding Entity)与业务运营实体(OperatingEntity)为独立实体(Independent Legal Entity)。一旦开发过程中发生任何纠纷,开发商可以保证开发土地的权益不被限制、冻结或者执行。

澳洲法律赋予公司及信托独立的法人资格,土地通过公司或信托(Holding Trust)单独持有,地产开发运营公司(Operating Entity)另行设立公司进行管理。每个Entity都有各自的法律地位、资产负债及行为责任,如果开发运营公司卷入法律纠纷,也可以避免开发土地遭到牵连。

二、完善税务规划合理避税

信托是澳洲地产开发及投资行业常用的一种税务结构。信托及公司均被视为独立法人(legal entity), 但较公司来说,信托有以下优势:

  1. 税务灵活度

家庭信托为例,家庭信托的收益可有信托公司的Trustee自行在有血缘关系的家庭成员中自由分配,如果某些家庭成员收入低或者具有资产亏损(Capital Loss),通过合理分配,可以将降低纳税金额。另外,在家庭信托中也可设置公司收益者(Corporate Beneficiary),如果家庭成员税率已经达到上限,可将收入分给公司收益者, 享受30%的公司税率

  1. 保留缴税属性

公司的纳税种类相比之下比较死板,主要是对收益缴纳公司所得税(Income Tax)。但信托的税务类型则比较灵活,可根据收益人的税收种类进行选择。例如,信托可以将收益按照个人所得税(如果受益人本财年收入较低)或者资本增值税(如果受益人可享受50%的资本增值税的豁免)。这样可以让纳税人做到‘游刃有余’。

  1. Fixed Unit Trust保证小股东权益

Fixed Unit Trust这类信托在房地产投资中是比较常见的结构。较其他结构,其优点是在项目完结时,必须分配收益,且分配收益必须按照Unit的比例分配。这样一来,小股东可以不用再担心大股东一头独大的局面了。

  1. 可享受资本增值税折扣

在资本增值税(Capital Gain Tax)方面,公司无法获得任何资产增值税豁免或者折扣。但是信托在投资在条件满足时则可以获得税务优惠。

三、预留足够灵活度以便于引进投资

在地产项目运用过程中,引进新的资金或者投资者屡见不鲜。开发商在公司架构中要预留足够的灵活度来满足投资者的持股需求。无论土地是由各个人、公司或者信托持有,澳洲政府对土地权益的转让或者出售收取金额可观的印花税。就信托及公司而言,如果土地权益比例低于50%,则在大多情形下,可以免缴印花税。但是如果超过50%,则被视为土地的过户,将触发印花税缴纳义务。

以上可见,房地产开发公司的实体架构是项目成功的重要因素。但因其组合种类繁多,且税务规定复杂,因此希望房地产开发公司务必寻求专业会计师的意见,否则搞不好可能弄巧成拙。

 

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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澳洲税务知识——TFN 与ABN详解

在澳大利亚, 人们经常会混淆ABN与TFN,那么,TFN和ABN究竟是什么?

关于TFN

首先,TFN是tax file number 的缩写,是澳大利亚纳税人的税号。这个税号是独一无二的纳税编码,个人或者机构只会拥有一个税号,这个税号将会永久伴随纳税人,不会因为你纳税人更改名字或者更换工作而发生改变。基本上所有在澳洲生活的人都需要TFN税号。并且,税号并不是强制性的。但是有了税号将会得到很多便利。

那么什么时候才需要申请TFN呢?当本人到达澳洲后,有了家庭住址和手机号码,此人就可以开始申请TFN了。并且,在得到TFN之后,请尽快将税号告知自己的银行,且可以登录网银,更新税号信息,而不用自己到实体店里去告知银行。澳洲所有的银行都是需TFN的,澳洲银行有法律义务将纳税人的利息收入申报给税务局。

申请TFN也有很多的便利,例如,留学生在澳洲银行的存款,如果他赚取了利息收入,但不提供税号给银行,银行会预扣45%的税。打个比方,如果银行利息是$100, 那么到他银行账户的钱就只有$55,剩下的$45银行会帮你提前交付给澳洲税务局(ATO),然后他需要再通过年末报税进行退税。如果在澳洲打工的话,但没有提供税号给雇主,那么雇主在澳洲税法的要求下需要预扣45%的税,然后再把剩余的钱发到你的手里。比如你的工资是$1,000每周,扣出45%的税之后,拿到手里的钱就只有$550。你需要在年末通过报税的形式进行多退少补。

所以该如何申请TFN呢?持有外国护照的朋友可以通过澳洲税务局(Australian taxation office)的网站直接申请。点击以下链接就可以在网上免费申请税号了。

一般来说,澳洲税务局会在28天之内把税号邮寄到申请人的家庭地址。所以请注意查看邮箱。

关于ABN

首先,ABN是澳大利亚商务号码(Australian Business Number),是用来识别企业的一组独一无二的11位数字的号码, 通常是一个组织用来跟另外一个组织(比如公司)进行生意往来使用的。请注意 ABN并不能取代TFN,一个企业既需要TFN也需要ABN。TFN是企业进行税务申报的必备号码, ABN是企业与其他企业打交道使用的号码。

严格意义上来说,不是人人都可以申请ABN。必须要在澳洲经营生意才有资格申请ABN。但是实际上很多雇主都会要求打工者们通过ABN的形式给他们打工。

对于个人来讲,拥有ABN代表了你是个体经营户,当你通过ABN的形式赚取收入时,你就是被当作独立的承包商(contractor)。

独立的承包商意味着以下几点

  • 你已进入商业税务系统,不再被当作员工
  • 可能不会获得雇主应该支付的退休金(super)
  • 必须自行向税务局缴税
  • 如果在工作时受伤,可能不受工伤赔偿保障
  • 可能需要自己购买商业保险

所以该怎样申请ABN呢?申请者可以通过澳洲商业登记局ABR(Australian business register)在网上免费申请ABN,在完成申请并通过审核之后,会在网上立即收到ABN的确认信,ABR之后也会通过邮寄方式把正式的信件邮寄给你。在某些情况下,ABR需要人工核实你的信息,这可能需要多达28天的时间进行审核。

点击以下链接就可以在网上免费申请ABN了。

TFN与ABN的区别

ABN的申请相对于TFN的申请有时会相对复杂一些,尤其当以公司的形式进行商务活动。这种情况下,最好找注册的税务代理进行申请。

例如,当老板或者客户提出来需要用ABN和你打交道时你就要使用ABN,需要向客户开发票(invoice)的时候,你就需要ABN。

并且你不一定要有ABN,但是有了ABN可以避免你的收入被付款方预扣45%的税。澳洲税法要求如果你没有有效的ABN, 那么支付方必须预扣45%的税。

所以,TFN适用于在澳境内居留的人群,如持有学生签、工作签、打工度假签等。只要在澳大利亚境内有收入,(即使不打工,但如果在银行存了钱有存款利息也会被视为可征税收入),就应该申请一个税号。如果没有任何收入,理论上也应该进行报税,收入金额填报为零,这样方便未来在澳工作的时候进行退税。

相反ABN适用于工作需要用到ABN的人群。常见的包括:Housekeeper、肉类工厂员工、按摩师傅、出租车司机,有时农场也会用到ABN合作。简而言之就是雇主开出来用ABN的方式,而你也答应用ABN工作的时候。

 


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澳洲合伙做生意Partnership应注意的事项

澳洲做生意分为几种不同的类型,合伙人是一种相对传统的契约。合伙人生意允许20个合伙人以下的合作伙伴在一起共同经营生意、共同承担风险。通常来说,合伙人制度有三种情况:

  1. 家庭合伙
  2. 责任有限合伙,不同的合伙成员承担不同的债务责任
  3. 其他合伙人“other partnership”,一般为传统的律师、会计师合伙人制度对私人责任的连带和对其他合伙人的保护;

作为合伙企业:

  1. 无需缴纳所得税,但您和您合伙人将会需要按照个人的合伙收入缴纳个人所得税;
  2. 合伙企业需要递交纳税申报表以说明所得收入和抵扣额;若企业出现亏损,合伙人可以按照合伙份额将相应的亏损抵扣个人收入;
  3. 作为合伙人而非雇员,您需要负责安排自己的养老金。对于合伙企业的雇员,合伙企业需按照收入的9.5%支付他们的养老金;
  4. 合伙企业没有资本盈亏一说,如果出售资产缴纳资本增值税,则每位合伙人根据所占资产份额计算各自的资本利得;

 

在澳洲合伙做生意还应注意股份协议中的像一些条款。股份协议,既要包含基本事项,如投资人,投资期限,每股东各占股份多少,如何分红,各自的责任,也要考虑下面所列事项,否则日後容易出现股东之间的纠纷,而最终导致合作失败。

1. 意外退出机制

       若其中一个股东因为意外原因去世后以后根本无法工作,此股东的股权必须在适当的机制下得到合理的处置,否则,即使该股东的家属继续把这些股权转换成现金,其他的股东也无钱或无意购买这些股权。在这种情况下,较为推荐的方法是在股份协议中说明,以公司的名义为每个股东购买人寿保险,受益人为股东家属。万一股东发生意外,则用人寿保险的赔偿金来购买股权,剩下资金为股东家属所有。

2. 取得股份的方式

     取得股份的方式包括现金购买、技能以及为企业的工作时间,即忠诚度等。为避免将来有股权纠纷,股份协议应对取得股份的方式作出明确定义以及做好变更通道。

3. 经理的任免

     股份协议应明确说明经理如何产生。同时,也需考虑股东股份的变化将会如何影响经理的任免,以及经理不能被罢免的情况。

4. 决策程序

      少数服从多数的决策方法并不适用于所有情况。在一些情况下,有时达到50%即可通过决议。然而若决议较为重要,则需要达到75%甚至100%。值得注意的是,并不是通过的比例越大,对公司就越好。花费时间去达到高的通过率可能导致时间和程序的浪费,甚至会遇到死结。

5. 分红及集资

     股份协议需要明确描述分红的情况,以及是否要对即将推出的股东进行先行分红。 股份协议还需要说明公司能否寻求外部资金的支持,以及原有股东对外来资金的决策权。

6. 股份转让

股份协议必须明确说明股东之间应该如何进行股权转让,以及转让股份的各种情况,有钱当一个股东要完全退出时,股份协议应说明其他股东对推出股东的权利和义务。

7. 退出机制

     股份协议要明确说明,在什么情况下公司可以把全部股份出售给另一公司,在什么情况下小股东可以购买大股东的股权,以实现对公司的控制,在什么情况下股东可以完全退出及他的退出补偿。

8. 争议解决方案

     股份协议要明确说明当决议不通过的时候,应该如何解决,比如,可要求第三方才与裁判、如何选择第三方等。

 

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