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Archives for 家庭信托

浅析海外信托和印花税附加费

最近维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州都开始向外国人增加了额外的印花税,这其中包括海外信托及其委托人。海外信托这一概念已经在澳大利亚存在很多年了,由于当前对于海外信托创建了许多特殊的管辖规则,因此理解海外信托的不同定义变得尤其重要。今天我们就来粗略的谈一谈海外信托以及跟其相关的印花税土地税附加费。

 

联邦政府(Commonwealth

联邦政府在1975年制定了外国兼并收购法案(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975,简称FATA),其中定义了海外信托基金监管准则,其主要目的是确保包括海外信托受托人在内的外国人,在取得澳大利亚资产之前得到FIRB的允许。这里提到的资产是包括所有除了全新的住宅物业之外的其他住宅物业。

 

其中对于海外信托(Foreign Trusts)的定义是:

  • 托管人为自然人,且不是澳大利亚常住居民,或者是外国公司或政府且在该信托中持有实质性的利益的信托基金;
  • 有两个或两个以上托管人的信托基金,其中每一个托管人都是自然人且不是澳大利亚常驻居民,或托管人是外国公司或外国政府并在信托中持有累计的实质性利益的信托基金。

 

FATA同样定义了实质性的利益和累计的实质性利益(Substantial Interest)是指如果一个人在公司或信托中满足下列条件,那该人就持有该公司或信托的实质性利益:

  1. 企业中:如果一个人持有该企业至少20%的利益;
  2. 信托中:如果一个人在信托中持有信托收入或信托资产的实益收益的20%及以上

累计的的实质性利益(Aggregate Substantial Interest)是两个或两个以上的人持有的:

  • 在公司中:持有公司总利益的至少40%;
  • 信托中,拥有信托收入或信托资产的实益收益的40%及以上

 

在判断家庭信托是否为海外信托时,可以采用如下测试:

全权委托信托Discretionary Trust(家庭信托),由于受托人有权自由分配信托的收入或资产给家庭信托中的一个或多个受益人,每个收益人有权被认为可能被分配全部的信托收益和资产,因此对于家庭信托,如果其中的一个受益人是外国人并且受托人分配了全部的信托收入和信托资本,则该信托的受托人就被认定为外国人。

 

而对于单位信托(Unit Trust),由于受益人的权益的权益在信托契约中是固定的,因而可以相对直接的判断该信托是否为海外信托。

 

维多利亚州:

维多利亚州在自己的印花税法和土地税法中对海外信托规定如下:外国购买者在获得维多利亚州的居住用地时要交7%的附加税,用信托购买的土地还要额外缴纳1.5%的土地使用税。这个制度也适用于国外购买者在购买该土地时即有意愿要建造居住住宅。

 

维多利亚州海外信托管理条例中对于海外信托的定义是,拥有信托房地产的实质性利益的人或公司满足下列条件中的一个:

  • 外国公司;
  • 外国自然人;
  • 作为另一个海外信托的受托人切在该信托中持有实质性权益。

 

信托房地产的实质性权益是指外国人,单独或者和其他相关人一起,拥有占信托总资产超过50%的实益收益。

 

托管人有权利灵活分配信托的资本和收益给一个或多个人,而信托中的每一个受益人都有可能得到信托资产和收益的最大比例。因此,如果受益人中有一个是外国人,而且这个外国人可能会得到最大比例(100%)的信托资本和收益,则这个信托就是海外信托。

 

新南威尔士州:

新南威尔士州的印花税法和土地税法中规定:外国购买者在获得和居住相关的房产时候需缴纳4%的附加税,用海外信托购买的需交纳0.75%的土地使用税。而新南威尔士州对海外信托的定义主要采用上面提到的FATA的定义。

 

 

昆士兰州:

昆士兰州的印花税法规定外国人在购买居住用地时要缴纳3%的附加税。

 

昆士兰州对于海外信托的定义中认为,外国人包括海外信托的受托人,而海外信托是指一个信托中至少50%的信托收益是外国收益。

其中,外国收益包括:

  1. 外国个人的信托收益;
  2. 外国公司的信托收益;
  3. 外国受托人的信托收益;
  4. 与外国个人和海外托管人相关的信托收益。

 

因此,不像其他州政府,昆士兰政府考虑是否是海外信托时候不仅仅考虑他们是否有外国人。但是,如果外国人是相关的默认受益人,而他持有50%及以上的信托收益,则这个信托就是海外信托。

 

讲了这么多,不难看出,家庭信托有海外受益人的情况非常普遍,大量的家庭信托都很容易被认为是海外信托,因此在用信托购买住宅和土地时,会被要求得到FIRB批准或者缴纳额外的印花税及土地税。在此建议大家根据各州政府的印花税及土地税条款,更改信托契约(Trust Deed)以减少不必要的赋税。

 

BOA & Co. 是一家悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & Co. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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assets depreciation, property investment demand,

在澳洲买房用个人,公司,还是信托 利弊分析

 

在澳大利亚购买房产可以从三个方法入手,分别是:个人/ 联名,公司,还有信托

 

以一个人名字购买,意味着房子是一个人的名字下,是属于 Individual的。在你个人的名字下,你拥有这套房子,而且控制权在你手上。你可以决定要出租,卖掉,装修,或者留空等等。

 

联名购买,就是与其他人一起签下合同买下,也可以称为 Partnership。

 

公司和信托是需要注册才能在澳洲买房的,同时也给一定的费用。一般用于商界企业的情况才能用上。同时,自己的养老金也属于是一种信托,但是不太常见。这个方式是需要专业人士的辅导还有安排才能进行购买的·。

 

理解以上四种方法后,我们可以从三方面判断哪一个方法最为合适。

 

首先,以保护你的资产方面。所谓的保护意思是在法律的定义上,不会受到外界的因素而受影响,比如说你被上诉了,或者因为离婚家庭有变等原因。尽管有以上的因素,你的财产依然还是不会受影响,反倒是被法律保护了。这个对于所有房主,尤其是在高风险行业的工作人士,资产上的保护是非常重要。

 

其次,税务责任方面。如果房子是个人购买的话,当中要承受的税务也不一样,主要的分所得税 (income tax),资本增值税 (capital gain tax),还有土地税 (land tax)。作为地主,你必须有能力控制你的地产。你的税务,将会顾及到你的个人收益。对于所有的投资者来说,能够合法地降低税务是一个梦寐以求的追求,所以税务方面的责任也需要注重。

 

 

最后,拥有权交替方面。地产的拥有权还有传承并不陌生,但当中产生的问题,包括税务还有其他成本的支付,是受传承的名字影响的。如果有优质的名字,资产可以被保护的更好,还有税务的责任可以减少。比如说,你把房子卖掉,你的拥有权会被转移到别人;如果你把拥有权给家人里,你说吧你的资产传承了。

 

以个人和联名买房的利弊

 

在澳大利亚买房大部分都是以个人名字或者联名买的。以个人的名义买房简单,同时无需花别的手续费。联名方面,有分 Joint Tenancy 还有 Tenancy in Common。主要的区别在于一方去世的情况下,前者会把产权自动转移到另外一方,后者会把产权留给去世那方的家人拥有。

 

以个人和联名买房,在合约上写的名字拥有控制权,还有权力决定房子的买卖还有出租。拥有权方面,尤其在联名的资产,合约上会分权力比例,拥有权高的可以合法做出跟房产有关的决定。

 

如果遇到任何上诉或者别的法律问题的情况,在你名下的所有房产将会被暴露。比如说,你拥有自己的还有和别人联名签下的房产,按照澳洲法律并不会受保护,因此可以被追溯到你原来的资产。

 

出租的收益在个人名字下属于个人的,但在联名的房产是按照拥有权的比例分配的。如果是Joint Tenancy,比如说夫妻两人,可以自由分配。如果两人工资差距大,可以选择把比例偏向高工资的那方抵税。相反,如果想把房子卖掉的话,可以把比例多给低收入的那方。不过,在你所收到的租金也必须减掉利息等成本归回你的收入报税。同时,如果以个人名下买的投资房超过25万澳币是需要给地税,但在自住房不用交资本增值税和地税。如果你不同的联名和个人名的投资房,必须分开算然后加起来,来见去重复的税收。

 

如果你想把房产权转给子女,也需要注意当中要给的印花税,因为这属于一次性买卖,只能在去世前遗嘱上标明房产的传承才能免除。如果是和别人的联名房子也会让事情更困难。

 

 

以公司名义买房利弊

 

以公司买房的话,在法律上房产将会属于公司这个实体,而并不属于公司里的股东。

 

如果在公司下的物业有起诉,最多只能追究到公司里的资产,在任何情况下不会超出公司的范围。但如果作为公司里的股东和董事会成员,因为你个人的资产或职业上产生了法律问题,也会追溯到公司。因此,以公司购买的房产会有一定的资产保护,但不是全面的保护。

 

公司名下的资产是由公司里的董事会还有股东控制的,所以公司的房产都是归于你来处理和控制。

 

至于收益,也是属于公司的。在澳大利亚法律上,你的公司具有自己的实体还有自己的税率,所以所有从房产得到的损益也是公司的损益。跟个人和联名买房一样,如果价格在25万澳币以上,那必须交地税。

 

公司传承物业权非常简单,只需要填写表格,更改股东和董事即可有效。

 

以信托(trust)买房利弊

 

信托有分很多种,一般常见的是家庭信托。信托主要是从三部分组成的:Trustee (信托管理人或者控制人),Trust (信托本身),还有Beneficiary (收益人)。

 

在信托下的资产是属于信托自己的,意思是信托本身不会属于管理的个人或者公司,同时也不是一个商体或者一门生意,因此不会受法律的制裁,反而会得到保护。如果你遇到一些问题,比如婚姻或者被别人上诉上法庭,放在信托里的资产不会被影响。在上述的购买地产方式当中,信托是最好的方法,可以得到最全面的保护。

 

信托的管理人可以是个人或者公司,但最常见的是以非经营性公司作为信托管理人,由公司的董事会控制信托的资产,包括当中的房产,融资,出租买卖和分配等等。

 

虽然信托不是税务实体,但是放在信托里的房产也需要报税,同时必须把当中的收益在同一年内分配给受益人。根据澳洲法律,如果没有在同一年内把收益给Beneficiary (收益人)是需要给罚款的。

 

在信托计税,先把受益人在信托里的收入加上其他收入,然后按受益个人的得税方式计算。通过这个方式,可以造成一个合理避税的方法,因为受益人可以多于一人,同时每个受益人的收入不同,因此可以按照他们的收入进行收益的分配。另外,信托的地税免税额比较低,超过2万5千澳币就需要交地税,而且税率比个人,联名和公司还有更高。

 

信托管理人是负责管理整个信托的运作还有当中资源的分配,因此信托的传承里通过管理人的更换就能做到。不过,如果管理人是个人的话,你需要另外交上费用。如果是公司的话,只需要更换公司里的董事会成员就可以达到传承的效果。

 

合适的信托管理人可以在合适的悉尼会计事务所中找到,所以找一个合适的会计事务所是很重要的事情。

 

BOA & Co. 是一家悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & Co. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

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什么是澳洲家庭信托

什么是澳洲家庭信托

澳洲家庭信托主要目的是来保护自己的个人财产, 还有你的家产。

同时也是一个理财工具,通过签订一个契约,在法律上通过意愿书,把一个人的财产委托给受托人。这个受托人可以自由管理在协议上的财产,可以用来投资,或者当作养老金,也可以在指定的情况下把财产转给指定的受益人。同时,按照委托人的意愿,家庭信托可以成为可撤销或不可撤销的。

如何建立家庭信托?

一个家庭信托必须有3个条件: 1)受托人,2)受益人 ,3)财产。

受托人,最好是交给无直接关系,同时最能信任的一方。同时,可以是专业人士或者是非专业人士担任,比如说,律师或者家庭人员等。

受益人的选择方式,要顾及到家庭信托里的资产数额,还有受益人掌控财产的能力。

在财产方面,家庭信托里需要分辨哪些财产将会被划分,比如房产,汽车,投资账户,公司股票股权等等。

完成3个条件后,交给律师完成家庭信托协议,并且加上签名还有付上印花税。按照当地法律,澳大利亚的印花税在不同州区有自己设定的额。

家庭信托的优点

  • 灵活性高
  • 家庭信托是按照受托人当时的经济条件进行分配的。分配的比例也没有保证,因为文件本身不能确保受益者能够收到的所有利益 ,视乎受托人的安排还有控制。

  • 避税功能
  • 在家庭信托当中,受托人可以自由分配财产给不同的经济情况的受益人。比如说,年岁大的父母可以把自己放在信托的钱分给面临上大学的子女,同时减低赋税。一旦孩子毕业了,而且有高收入的工作,受托人可以把受益人原本的部分转给别的受益者,如祖父祖母当养老金等。

  • 中立性
  • 受托人不会因为与受益人有的关系受到影响。如果家庭基金的受托人是一家公司,而受益人是公司里董事会的家庭成员。在这情况下,财产不会因为家庭成员的个人经济条件受到影响,比如家庭成员突然破产。

  • 资产管理
  • 分配基金给受益人时,不用交上额外的税,尤其资本利得税 (Capital Gain Tax),也不用换头衔。

  • 简单控制
  • 基金的受托人有自己的权利来决定资产的分配。资产的类型可分,也并没有规定的一类。同时,基金也不会限制能取出和投入的额,是完全在于投资者的个人选择。

家庭信托的责任

家庭信托里得到的利润必须在同一年分配给受益人
在海外的家庭成员不能成为基金的管理人,不过可以透过公司的名义当受托人
家庭信托不能背债,必须保持一个良好的信用记录

以家庭信托来购买房产

这个方案在乎于你的个人经济能力还有对于设立家庭信托的决定。

如果你是打算采用负扣税 (Negative Gearing)来购买地产,利用租金还有个人的收入,来弥补利息还有其他的支出。在这个情况下先不要把房子放在家庭信托里面。

反过来,如果你的房子不用交负扣税,还有你个人经济能力好,可以把房子转进信托基金。过后可以得到额外的利润,可以分给家庭里收入低的成员,同时可以达到避税的目的。


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