作为专业从事房产税务的会计,我们帮助很多客户管理爱彼迎房租收入的报税

很多房主出租了他们自住房里的部分房间,其他房主觉得把他们原先自住的房子用作于爱彼迎民宿会更加有利可图。

不论你属于上面说的哪一种,你都要在复杂的澳大利亚房地产税上浪费掉很多时间。

但你或许不知道,你把你的自住房用作于民宿,当你要出售房子时,你要为此多支付税务。

但是,好消息来了,其实有很多支出费用可以用于税务的抵扣。

爱彼迎房主的福音

你可以申报很多用于提供民宿以及用于民宿促销活动所产生的成本费用。

但是,你需要提供纸质发票或电子记录,以便税务局审核的需要。

 

一些最直接的抵扣项费用包括:

  • 每一笔爱彼迎佣金的3%的费用
  • 照相及用于其他相关推广民宿的费用
  • 用作民宿所产生的洗洁及清洁费用
  • 提供给住户的卫生间用品的费用
  • 提供给住户的食物及饮料

需要注意的是,税务局会对一些不正常的退税申报项提出质询;例如,过度申报的洗洁费、食物或是其他消费品。而且你需要说明这些费用是和住户有关。

 

其他抵税的费用包括:

  • 水电费
  • 网络宽带及电话费
  • 维修费
  • 园艺费
  • 提供给住户娱乐消遣的费用(例如电脑游戏、书籍、杂志及DVD等)
  • 保险费
  • 家用电器及家具的折旧费
  • 所要付的房贷利息,或者用于购买固定设备、设备的零配件、家用电器或用于提升房子品质而进行贷款所产生的利息

如果你和你的租客一起使用某些服务或者物品,例如水电及网络宽带,你在报税时,只能申报租客所使用的部分比例。

在保险方面,你只能申报你的房子用于出租的部分和单纯用于自住的部分的费用差额。

如果你要申报像DVD、杂志及电脑游戏这类的物品时,你需要证明这些物品是真实为了租客而提供的事实。而且需要提供一份清单来证明这些配置对于房子用作于民宿是有作用的。

你的房子必须真实的用作于出租

很多你报税所申报的抵扣费用是分摊到固定的某段时间的,例如一年、一个季度或是一个月。

例如,折旧费、日常维护及保险费一般是为期十二个月的。水电费账单可能是按月或是按季度分摊。

像这些项目,你只能申报房子在某段时期真实用作出租所产生的费用进行申报。

如果房子在某个月内只有一个星期可以出租,你只能申报那个月内的25%的电费及网络费。

由于高额的通胀率,澳大利亚税务局现在特别注重于你是否在真实的出租房子。

如果只是简单的列举你有房子用作于爱彼迎民宿,已经不能足够证明你的房子真实的用于出租了。

你还需要说明你不是在故意的把租客拒之门外,例如用高房租、让租客提供不合理的推荐信或是提供不招人喜欢的房间照片及描述等这类不被顾客所喜欢的方式。

高额的资本收益税

你是否试图夸大你的房子用作爱彼迎的比例来申报更多的费用?

请您三思而后行呀!

我们通常认为我们的主要住所是免于缴交资本收益税的。

但是你一旦开始使用你的房屋来挣取房租收入,房屋的资本收益就不再免税了。

即使你已经在这栋房子里住了很久,但是一旦之后你要出售房屋,售房所产生的收益就要缴交资本收益税了。

你所要缴交的资本收益税会按照你在拥有房子产权期间,用作于出租的房子的面积及出租的时间的部分比例来计算。

就比如像报税时做的利息抵扣项,税务局通常会按照你房子用作爱彼迎的比例来计算资本收益税。

有了这个规则,爱彼迎房东就要好好想想房子有多大面积是用作于出租。如果过度申报费用,那将来在出售房子时就会觉的得不偿失。

时时关注相关税务的政策变化

澳大利亚是世界上房产税最复杂的国家,而且相关税务还不断地改变。

如果你知道怎么处理税务,爱彼迎会给你提供一个很不错的现金流。但这通常需要有即时的、最新的建议及计划。

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