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房产开发构架方案浅析

房地产开发是一个众所周知高风险及重资本的行业,所有项目支出及债务都在项目前端发生,收益来源单一并且只能在项目末端才能兑现。因此在考虑地产开发实体架构时,开发商务必重视三大关键问题:将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新进投资额或投资者。

一、分离运营风险及开发资产

开发土地是开发公司价值最大、重要性最高的资产。开发运营及管理牵涉业务繁杂、利益方众多,因此在设计开发实体架构时,一定要确保资产持有实体(Holding Entity)与业务运营实体(OperatingEntity)为独立实体(Independent Legal Entity)。一旦开发过程中发生任何纠纷,开发商可以保证开发土地的权益不被限制、冻结或者执行。

澳洲法律赋予公司及信托独立的法人资格,土地通过公司或信托(Holding Trust)单独持有,地产开发运营公司(Operating Entity)另行设立公司进行管理。每个Entity都有各自的法律地位、资产负债及行为责任,如果开发运营公司卷入法律纠纷,也可以避免开发土地遭到牵连。

二、完善税务规划合理避税

信托是澳洲地产开发及投资行业常用的一种税务结构。信托及公司均被视为独立法人(legal entity), 但较公司来说,信托有以下优势:

  1. 税务灵活度

家庭信托为例,家庭信托的收益可有信托公司的Trustee自行在有血缘关系的家庭成员中自由分配,如果某些家庭成员收入低或者具有资产亏损(Capital Loss),通过合理分配,可以将降低纳税金额。另外,在家庭信托中也可设置公司收益者(Corporate Beneficiary),如果家庭成员税率已经达到上限,可将收入分给公司收益者, 享受30%的公司税率

  1. 保留缴税属性

公司的纳税种类相比之下比较死板,主要是对收益缴纳公司所得税(Income Tax)。但信托的税务类型则比较灵活,可根据收益人的税收种类进行选择。例如,信托可以将收益按照个人所得税(如果受益人本财年收入较低)或者资本增值税(如果受益人可享受50%的资本增值税的豁免)。这样可以让纳税人做到‘游刃有余’。

  1. Fixed Unit Trust保证小股东权益

Fixed Unit Trust这类信托在房地产投资中是比较常见的结构。较其他结构,其优点是在项目完结时,必须分配收益,且分配收益必须按照Unit的比例分配。这样一来,小股东可以不用再担心大股东一头独大的局面了。

  1. 可享受资本增值税折扣

在资本增值税(Capital Gain Tax)方面,公司无法获得任何资产增值税豁免或者折扣。但是信托在投资在条件满足时则可以获得税务优惠。

三、预留足够灵活度以便于引进投资

在地产项目运用过程中,引进新的资金或者投资者屡见不鲜。开发商在公司架构中要预留足够的灵活度来满足投资者的持股需求。无论土地是由各个人、公司或者信托持有,澳洲政府对土地权益的转让或者出售收取金额可观的印花税。就信托及公司而言,如果土地权益比例低于50%,则在大多情形下,可以免缴印花税。但是如果超过50%,则被视为土地的过户,将触发印花税缴纳义务。

以上可见,房地产开发公司的实体架构是项目成功的重要因素。但因其组合种类繁多,且税务规定复杂,因此希望房地产开发公司务必寻求专业会计师的意见,否则搞不好可能弄巧成拙。

 

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

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澳洲政府强制推行综合信用报告,给贷款投资人带来重大影响。

澳大利亚联邦政府规定,从2018年7月份开始,四大银行将被强制要求使用综合信用报告(Comprehensive Credit Reporting)体系来记录并上报借贷人的信用记录。

我们知道,在最开始的时候,信贷机构普遍使用负面信用报告体系(Negative Credit Reporting),即在记录和上报借款人信息的时候,仅公布和参考借款人过去的负面信用记录,例如破产记录,法律纠纷,或者是两个月以上逾期未偿还的债务。后来,为了降低信贷风险,提高信用可信度,澳大利亚政府提出非强制性综合信用报告体系。

综合信用报告,就是在负面信用报告体系的基础上,还需要体现出借款人的“正面(Positive)”信用记录,比如平时的贷款记录,信用额度和正常还款记录等。政府鼓励金融机构采用新的综合信用报告体系。

然而,各银行和金融机构面对政府的呼吁表现相当冷淡,从2014年新体系推出至今,金融机构提供出来的正面信息寥寥无几,四大银行更是没有给出任何的综合评价要求数据。在这种形势下,政府坐不住了,决定强行引入综合信用报告体系,不再给四大银行选择的余地(引自Sydney Morning Herald, 2018)。

新的综合信用报告体系使借款变得更困难

专家预计,新的综合信用报告体系不仅仅会对那些有不良信用记录的贷款人产生影响,还会使得其他贷款申请人申请贷款变得更加复杂和困难。从前,银行只需要记录申请人的不良信用记录,而之后,他们就需要参考更多的数据来判断申请人的实际情况。这意味着如果你以后想要成功从金融机构里贷款,你就要时刻留意自己的信用记录,比如是否有申领多余的信用卡,是否有拖延过还款日期等。这些都会对你将来贷款产生影响,成为银行判断是否放贷的标准之一。

在美国和英国,综合信用报告体系使得那些信用记录复杂的借款人,要多承受50%的贷款利息

但是对于那些长期以来信用记录都相当良好的居民来说,这次政策调整带来的更多是好消息。据Getcreditscore网站进行的一项调查显示,受访者中有84%的人会要求银行向贷款机构提供他们的信用记录,使其贷款申请更容易通过审批,并获得更低的贷款利率。

 

小型信贷机构将拥有更大的操作空间

财政部长Scott Morrison认为,在新的体系下,小型信贷机构或者新的入场者将变得更有竞争力。因为银行即将公布的这些综合数据能够帮助他们更好地评判贷款人的还贷能力,以及设计出满足各种不同需求的新产品。这将改变小型企业或者家庭贷款的格局。

以上信息由蓝海咨询集团整理编译。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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资本利得税减免新规,专家估计外籍投资者将会大量出售房产

在澳洲进行投资的投资者,应该都对资本利得税有所熟悉。在获得资本收益的时候,资本利得税是无法绕开的一个部分。而澳洲政府也针对资本利得税的针对人群不停地做着调整。最近已经实行的新规定,针对资本利得税自住减免条款进行了限制,将在很大程度上增加投资人,特别是外来投资人在澳洲进行资本投资的风险和负担。下面将会详细讲解资本利得税,和新规的具体细节。

01. 什么是资本利得税(Capital Gain Tax)

依据澳洲税务局(ATO)的说法,当业主在处置(销售)一项个人资产时,将会产生资本利得(Capital Gain)或者资本损失(Capital Loss)。这是由于业主在购买资产时的花费和处置资产时的收益不一致造成的。低买高卖产生资本利得,高买低卖则造成资本损失。

当业主产生资本利得时,需要把这部分额外的收益算入个人应税收益(assessable income)里面,这将会大大增加业主最终需要缴纳的税额。而这部分税收,就是资本利得税(CGT)。

02. 自住资本利得税减免(Main Residence Excemption)

为了照顾购买房产用来居住的业主,减少他们的损失,政府又推出了自住资本利得税减免政策。也就是说,对于处置自住房时产生资本利得的业主们来说,最多可以全额豁免本应缴纳的资本利得税。

关于判断是否满足自住资本利得税减免条件,ATO做出了详细的规定和解释。

首先,这项资本必须包含一处房屋(dwelling),即不能是纯土地。

而一般来说,满足以下条件的时候,这处房屋将被视为自住房产。

  • 业主和业主家庭在里面居住。
  • 业主的私人物品存放在房屋内。
  • 业主的信件投递到该房屋地址。
  • 该地址被登记为选民地址。
  • 电路,煤气等基本生活用度接通。

ATO将会综合起来对这些要素进行考量,而同时还会把居住时间长短,和业主购买房产时的意图审核在内。

当全部满足下列条件的时候,业主将可以获得全额豁免

  • 在业主拥有该资本的所有时间里,业主和业主家庭都必须把它当成家使用。
  • 该资产从未被用来产生应税收入(比如说进行商业活动,或者出租等)。
  • 该资产所属土地面积少于2公顷。

如果不能满足上述条件,则只能申请部分税收减免。

 

03. 自住资本利得税新规

在2017年5月9号,澳洲政府宣布,外国人和税务性质的临时居民将无法再获得自住资本利得税减免。新规定从宣布之日起立即实施,而在这天之前购买的财产,如果在2019年6月30日之前出手,则仍能享受资本利得税减免。

澳洲政府出台新规的目的,就是要确保只有澳洲居民(税务性质)能够享受到这项优待。

04. 新规的反响

据Financial Review报道,随着新政的落实,越来越多的外籍人士对在澳洲投资感到忧虑。他们很可能会出售澳洲的资产并把目标转移到其他国家。

Atlas理财公司董事Brett Evans提到,许许多多的外籍人士都向他表达了对新政的担忧,最近和客户的大部分业务对话都是围绕这方面的内容展开。基于此,他预测在2019年年中,也就是政策豁免截止日期之前,可能会有一轮的资产抛售行为展开。同时,众多计划前往海外的屋主也会出售名下房产。

而税务机构高级税务顾问Bob Deutsch则认为新的规定会产生“误伤”。他质疑说,有许多在澳洲生活了大半辈子,而在近几年才前往海外发展的澳洲人同样会受到新政的影响,而他们本不该是新政要针对的人群。

 


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