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capital gains tax

What to know about Capital Gains Tax (CGT) and How to Calculate It.

The vast majority of property investors pay Capital Gains Tax (CGT) on a rental property when they sell, or dispose, of it. So it’s important to understand what is CGT and how it is calculated. In this post, we will find out:

  1. WHAT IS THE CAPITAL GAINS TAX?
  2. HOW MUCH IS IS THE CAPITAL GAINS TAX?
  3. HOW TO CALCULATE YOUR CAPITAL GAIN?

What is Capital Gains Tax?

Capital Gains Tax was introduced in Australia in 1985 and applies to any asset you’ve acquired since that time unless specifically exempted.

 

According to the Australian Tax Office, a capital gain or capital loss on an asset is the difference (the gain) between what the property was the cost to you (we call this Cost Base) and what you receive when you dispose of it (we call this sale to proceed).

 

Tax is levied on again made as a result of the sale proceed, which forms part of your income tax and is NOT considered a separate tax – though it’s referred to as CGT.

 

In most of the cases if an asset is held for 12 months or more, then any gain is first discounted by 50% for individual taxpayers and most Trusts or by 33.3%for superannuation funds.

 

Capital loss from one asset can be offset against capital gains from other assets,  and net capital losses in a tax year may be carried forward indefinitely.

 

However, if there is a capital loss, then it will be either used to offset other capital gains in the financial year or carried to later financial years forever until it is offset up.

 

According to the ATO, most personal assets are exempt from CGT, including your home (main resident property), car, and most personal use assets such as furniture. CGT also doesn’t apply to depreciate assets used solely for taxable purposes, such as business equipment or fittings in a rental property.  

 

Foreign residents only pay capital gain tax if a gain is made on an asset that is ‘taxable Australian property’.

 

If you’re an Australian resident for tax purposes, CGT applies to your assets no matter which country it is located.

 

When you sell off an asset it’s called a CGT event, which is the moment when you make a capital gain or capital loss. Therefore the timing of a CGT event is important because it tells you in which income year to report your capital gain or capital loss, and may affect how you calculate your tax liability.

 

In the case of real estate, for example, the CGT event generally occurs when you enter into the contract (contract signed and exchange) – that is, the date on the contract, not when you settle.

 

How much is Capital Gains Tax?

CGT can be a little tricky to calculate, that’s why it’s so important to have a good accountant on your side – BOA & Co. is CGT specialist to safeguard your investment return.

 

Remember CGT is only payable in the financial year in which you sell or dispose of your rental property.

 

For most CGT events, your capital gain is the difference between your capital proceeds and the cost base of your CGT asset – that is, where you receive more for an asset than it cost you.

 

According to the ATO, the cost base of a CGT asset is largely what you paid for it, together with some other costs associated with acquiring, holding and disposing of it.

 

If the rental property or asset was acquired before 1985, then no CGT is payable, however,  major improvements to a property since that time may be subject to CGT.

 

There are two main measures to calculate your CGT

The two different calculations are:

  • CGT discount method

 

For assets held for 12 months or more before the relevant CGT event. Allows you to reduce your capital gain by:

  • 50 per cent for individuals (including partners in partnerships) and trusts
  • 33.33 per cent for a complying Self-managed Super Fund.

 

This is generally not available to companies.

  • Indexation method

 

For assets acquired before 11.45 am (by legal time in the ACT) on 21 September 1999 (and held for 12 months or more before the relevant CGT event).

  • Allows you to increase the cost base by applying an indexation factor based on the consumer price index (CPI) up to September 1999.

 

An example of using the CGT discount method is:

Justin purchased a rental property on 1 June 2016 for $300,000 and sold it for $350,000 on 15 July 2018.

 

As she owned the asset for more than 12 months she is entitled to the 50 per cent CGT discount.

 

She would need to also subtract the cost base from the capital proceeds, deduct any capital losses, then reduce by the relevant discount percentage.

 

There is a Capital Gains Tax calculators available on our website so you can work out how much CGT you might have to pay if you sell a rental property.

 

It’s important, of course, to speak to our taxation accountant when it comes time to decide on selling off or before lodging your income tax return to ensure you did it right. 

Do you need professional assistance for your CGT concerns? Call BOA & Co. accountants in Chatswood on 02 9904 7886 and our specialists will be pleased to assist you.

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home office tax claims

What’s New for 2020FY Home Office Tax Claims due to COVID-19

With an increased number of employees working from home due to the Covid-19 pandemic, home office expense claims have become more common deduction items for the 2020 tax year. Anyone who has worked from home, they may be able to claim a tax deduction for expenses they necessarily incur related to performing their work duties.

 

Traditionally expenses that can be claimed as a tax deduction by employees required to work from home includes two categories:

  1. Home office running expenses, and 
  2. Occupancy expenses.

 

Home office running expenses

In most cases, claiming home office tax deductions for these items will require some substantive evidence which should be understood to demonstrate how the deduction has been calculated. 

The ATO allows the following methods for calculating running expenses:

 

Fixed-rate

A fixed-rate of 52 cents per hour can be claimed for each hour worked from home and represents running expenses. This method is simple and more commonly used as it does not require full substantiation of actual expenses. Employees will need to keep a record of actual hours worked at home or a diary showing the usual pattern of working from home over a four week period (applied across the remainder of the year).

 

For instance, if an employee spent 10 hours per week for the whole year (48 weeks estimated after excluding public holidays and annual leave), the claim under this method will be 10 hours per week x $0.52 per hour x 48 weeks = $249.60.

 

This method covers heating, cooling, lighting, cleaning and the decline in value of the furniture.

 

If using this method, the following can be claimed in addition as per usage:

  • Phone and internet expenses
  • computer consumables and stationery, and
  • a decline in value on the computer or other equipment

Employees claiming are required to separately work out their eligible claim for these items (as explained below).

 

Actual running expenses

To calculate the claim for running costs, as an alternative to the fixed rate method employees can use the actual running expenses method. This method is more complex requiring more detailed records but may result in a larger claim.

 

To use this method, they will need to work out how much of their household running expenses ‘reasonably’ relate to performing work in the dedicated office. As an example, a reasonable method of apportionment could include working out what floor area relates to the dedicated home office as a percentage of the total floor area of the home. This percentage is applied to actual running costs incurred during the period including electricity etc. Employees will need receipts of expenses and records to prove the claim.

 

Some common examples of working from home expenses an employee can claim a tax deduction for include:

  • lighting, heating and cooling;
  • costs of cleaning the home working area;
  • the decline in value (or, depreciation) of equipment, furniture and fittings in the area used for work. Small capital items costing $300 or less may be claimed in full by individuals i.e. does not need to be depreciated;
  • the cost of repairs to this equipment, furniture and furnishings; and
  • other running expenses, including computer consumables (such as a printer, paper, ink etc.) and stationery.

 

Phone and internet expenses

If employees use the phone or internet for work, they can claim a deduction for the work-related percentage of these expenses if they paid for these costs and have records to support their claims. As above, they will need to formulate a reasonable method of apportioning their work percentage of claims, ordinarily done in the form of a logbook demonstrating a usual pattern of work use.

 

As an alternative, a tax deduction of up to $50 with limited documents can be claimed based on a set rate for work-related use of:

  • 25 cents for calls made from a landline
  • 75 cents for calls made from a mobile
  • 10 cents for text messages sent from a mobile.

 

The shortcut method 

Since the beginning of 2020 Covid-19 made people working from home more intensively, the ATO has amplified the claim using the working from home shortcut method,

 

The shortcut method to claim tax deductions at a flat rate of 80c per hour.

 

This method is only available for hours worked from home from 1 March 2020 and unless extended, will apply to 30 June 2020. Claims before 1 March 2020 will need to be calculated using the above-mentioned methods.

 

This method covers all running costs (including depreciation, phone and internet costs), and there is no requirement to operate in a dedicated work area to claim a tax deduction under this method during the eligible time period.

 

 All that is required is a record of the hours worked from home. Further, multiple people in the same household working from home can each make a claim under this method.

 

 If a person worked from home prior to 1 March 2020, then they will need to use one of the other methods to calculate the claim for this period.

 

Home office occupancy expenses

Generally, an employee cannot claim a deduction for occupancy expenses, such as rent, mortgage interest, property insurance, land taxes and rates, unless their home office is a regular place of business. In the event that a home is a place of work, these expenses could be claimed, however, beware that claiming such expenses may have adverse tax consequences such as impacting the main residence CGT exemption.

 

Occupancy expenses can include:

  • Rent
  • Mortgage interest
  • Rates
  • House insurance

 

‘In order to claim occupancy expenses, you must be able to pass what the ATO refers to as the ‘interest deductibility test’

 

Frankly speaking, if you intend to claim a deduction on the interest you pay on your mortgage or rent paid to your landlord, the area you declare as your home office/place of business must have the ‘character’ of a place of business. It should meet the criteria, outlined by the ATO:

  • clearly identifiable as a place of business, for example, you have a sign identifying your business at the front of your house
  • not readily suitable or adaptable for private or domestic purposes
  • used exclusively or almost exclusively for carrying on your business
  • used regularly for visits by your clients.

 

How can BOA & Co. help?

If you need any assistance filing your tax return, contact BOA & Co. accountants in Chatswood on 02 9904 7886 so we can help address your personal circumstances.

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Tax calculator

澳洲做生意要交哪些税

在澳洲创业,想要让自己的生意融入澳洲的法律社会,关键性的一步就是理解澳洲的税务知识,避免在经营业务时不知不觉地触犯法律规定。这种行为不仅仅会造成财产损失,还会使经营者承担法律责任。

 

通常来讲,澳洲公司所涉及的税种主要有以下几类:

– GST(Goods & Services tax商品服务税)

– FBT(Fringe Benefit tax员工福利税)

– CT(Corporate Tax, 公司税)

– PAYG(Pay As You Go, 员工预付税)

对于一些特殊的公司,比如进出口公司可能还会有相对应的特殊税种,但是大部分澳洲公司来说,上面四项是经常会碰到的税赋。

 

1.GST-商品服务税

商品及服务税(GST)指的是ATO对澳大利亚境内销售的大多数商品征收的税率为10%的税。如果你在澳大利亚经营生意,则有可能需要承担一些GST的义务。

 

如果你满足以下条件,必须在21天之内注册GST:

1)运营的年营业额达到$75,000及以上(或你刚开始经营就认为营业额将会达到这个标准);2)对于非营利组织,年营业额要达到$150,000及以上;

 

注册GST之后,你需要将GST包含在对客户的售价中,且对你所购买的用于生意的商品及服务中所包含的GST申请税务抵免。也就是说,如果你的生意注册了GST,你的客户要支付你所收取的费用的110%,其中10%即为GST,110%为标出的售价。然后你将这10%的GST交给ATO,通常按季度缴纳。在缴纳时,你需要填写一份由ATO寄给你的商业运作表(BAS)并将表格邮寄回ATO。商家通过BAS让ATO了解他们的收入、收到的GST以及他们为提供商品及服务所支付的GST。之后,商家要在BAS上注明的到期日之前支付所有欠款。你也可以在BAS上要求GST税务抵免。

 

如果你满足必须注册GST的条件却没有注册,那么您可能必须为自注册之日起所发生的销售支付消费税。即使你并未在销售价格中包含GST。你还可能必须缴纳罚金和利息。

 

2.FBT-员工福利税

作为雇主,如果你提供员工福利给雇员你就必须向税务局缴纳员工福利税。员工福利一般是提供给雇员或他们的家人的非现金福利。包括:

1)私人使用公司车辆或者其它设备

2)工作之外可以穿的衣服

3)支付私人医疗保险

4)提供低息或无息贷款,娱乐或物品。

 

3.CT-公司税

当公司在每年经营完结后还有剩余利润时就需要向税局缴纳公司税。澳大利亚企业的所得税率为30%,小企业的所得税率目前是27.5%。需要注意的是,税后利润会进入每年公司的“留存利润”账户,可以通过红利的方式返还给股东。澳洲采用的是Imputation system,只要公司缴纳了公司税,那么返还的红利中还会包含之前缴纳过的公司税。这样老板或股东只用缴纳个人所得税,防止双重征税的出现。

 

4.PAYG-员工预付税

员工预付税则是由老板替员工收取的预缴税。根据澳洲的税法,雇主必须从支付给雇员的薪水或工资中预扣税款,之后将这笔款项交给税务局。雇员在年末申报个人退税时,可以根据当年实际应缴纳税额和预缴税额之间的差值多退少补。雇主在收取雇员的预缴税款之后也要向ATO递交记录预缴税额信息的BAS表格,同时上缴税款。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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什么是负扣税

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。租客缴纳的租金视为收入的话,维持这个小生意的所有开销,包括银行贷款利息,水电费,房屋折旧,物业管理和维护费用,保险费等等都视为支出。如果你的这个亏损的金额可以从投资者工资收入的应纳税额中直接减去,为你带来税务上的优惠。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

举例说明一下,

假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即$320,000,利率是7.5%,那么她的收入和第一年的开销如下:

 

租金收入: $20,000

 

减去管理费 $5000

 

减去利息  $24,000

 

小计 $29,000

 

物业净收入: -$9,000

 

工资:   $80,000

 

应付税收入:$71,000

 

也就是说,王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$2,925的税款。

 

 

适合负扣税的人群

 

负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

 

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税更适合那些能够仔细策划以求长期利益的高收入有富余资金的人群。这样即便是他们的房产没有租出去,也不会立刻陷入资金危机。投资房产带来的负收益还可以帮他们抵扣高纳税税率下的应按税额。此外,积极主动的人也可以尝试这种战略。比如在之后十几二十年还需要工作的年轻人,他们可以在此期间将房款付清

 

 

负扣税前的准备工作

 

  1. 评估你的财务现状

你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。要为之后设立一个你自己的目标,尽可能咨询有经验或相关领域的专家。

 

  1. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,充分了解负扣税的风险和收益,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。比如夫妻双方要考虑到在孩子出生后一方放弃工作的情况。不要轻易相信房产推销员的话,对方只会讲负扣税的好处,而风险却要你来承担。

所以,在做出决定前,一定要多做出一些会产生严重后果的假设,看你是否能够承担后果。

 

  1. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

 

  1. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自主房贷中的利息是不可以抵税的,所以提前还款计划可以加速还清贷款,尽快还清本金。

 

 

  1. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,还要对房产的增值空间和房市周期进行评估。

 

  1. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过为确保没有遗漏,避免犯错,请个专业会计师会是一个明智的选择。

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。

 

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退税季节到来,必须要掌握的个人退税技巧

一年一度的退税季节马上又要到来了,除了注意好退税Due Day,及时做好个人退税申报之外,小编也希望大家花点时间,了解下有多少税务减扣的条件能够满足,不要白花了冤枉钱。下面这些技巧一定对大家有帮助。

1 税务居民(tax resident)与非税负居民

在税务意义上,在澳洲学习,工作,经商等持海外护照的人,只要满足一定的条件,就自动归属于澳洲税务居民。而相反,长期居留海外的澳洲公民或永久居民,并不能算是澳洲税务居民。这点和移民局定义的永久居民和公民是不一样的

澳洲税务局(ATO)将会通过四个测试来判断一个人是否属于澳洲居民,

– 居住测试。只要满足了这个测试,纳税人将自动归属于澳洲税务居民。居住测试看的是纳税人是否构成在澳洲开展正常生活的条件。比如说,拥有资产,开设银行账户,日常生活起居符合正常人的规律,有家庭,亲戚,以及固定社交圈等等。这个测试并没有明确的界定,

在不满足居住测试的时候,ATO继续通过其他三个测试,永久住所测试(domocile test),183测试和养老金测试。

– 养老金测试 只针对部分因任务外派的澳大利亚籍政府工作人员,适用范围很小。

– 永久住所测试,针对居留海外的澳洲公民。这里的住所(domicile)指每个人唯一当成家的地方。如果这个家位于澳洲,且在国外没有其他永久住所,那就属于澳洲公民。

– 183测试 在澳洲居住时间达半年以上,除非该纳税人日常住所在国外 且 没有在澳洲居留的意愿,否则都算是澳洲税务居民。

2 税务居民和非税务居民的差别待遇

澳洲税务居民能够享受到更多税务上福利,比如说免税额度($18,200)和税务减免优待等等,但是也要承担更多的义务。澳洲税务居民从海外获得的收入,同样要进入申报程序。

另一方面,虽然非税务居民没有免税额度(在澳洲的每一分钱都要缴税),但是他们在海外的收入是不需要报税的。

要注意的是,是否成为澳洲税务居民不是一个可供个人自由选择的选项,而是根据纳税人生活环境做出的一个判定。当然这里有个小技巧,如果你是澳洲籍且居留海外,同时居住国税率低于澳洲,只要满足澳洲非税务居民的身份要求就可以免去为自己海外收入向澳洲政府纳税的义务。

3 合理避税的方式

澳洲政府给出了很多获得税务减免或者补助的方式。纳税人如果能够合理正当地利用政府的税务补助,就能够为自己节省下可观的税金。

雇员退税项目

作为雇员(employee),与工作有关的大部分支出,可以用来减扣应税收入其中包括但不限定于,工会会费,差旅费,加班工作餐支出(在有餐补的情况下),电话费,网费,家庭办公支出,工作相关设备的折旧费,部分符合要求的服装及换洗支出等等。

此外,给特定慈善机构的捐款,与工作相关的进修,以及与退税工作相关一切费用(税务中介费,退税课程费,和与之有关的交通费)都是可以抵扣的费用。

同时用于工作和私人用途的设备,要按相应比例分开计算支出。因此,养成良好的记账习惯并保留tax invoice可以最大限度利用税务抵扣权利来减少应税收入。

进行房产投资

总所周知,澳洲是唯一有负扣税政策的国家,也就是投资房出租时亏损的部分,可以抵扣降低自己的应税收入从而获得税务减免。

而出租房屋时,包括贷款利息,房屋折旧,配套设备,维护修理,管理费用,政府收费等等,都是支出的一部分可以用来抵扣收入。在进行投资的时候,合理规划并详细记录各项支出,能够在税务申报的时候给您带来最大的收益。

将工资转入养老金账户

为了鼓励澳洲居民进行养老金投资,政府对投资养老金行为给与多种税收优惠措施。纳税人可以和雇主协商将税前工资的一部分划入养老金账户,这部分资金将只征收15%的税,而一般工资的边际税率往往比15%高得多。当然,这不是无限制的。在17/18财年工资牺牲的上限为$25,000澳元。

伴随而来的弊端就是,纳税人无法随时取用养老金账户里面的钱,只有在永久离境或者是达到退休年龄之后,这笔钱才归纳税人支配。

如果是低收入人士,自行将税后工资存入养老金账户,政府还会给予纳税人最多500块钱补助,同样是存入养老金账户。

家庭基金

成立家庭基金,并且把生意盈利或者资本利得(capital gain)分配给家庭成员,能够有效利用家庭成员不同的边际税率降低应纳税款。但是要注意的是,政府对未成年人的非劳动所得收入,征收更高的税率。

另外,夫妻收入高的一方,为收入低的一方购买配偶退休金的话也可以获得最高$540的税务优惠。

小生意居家办公室

如果您经营家庭小生意(small business),使用自己住所作为办公或营业场所,且与私人家居使用区域有明确划分,那么就可以用相应部分的租金,贷款利息等作为抵扣收入的一部分。同时,获得盈利并满足条件的小生意,还能额外申请政府对小生意的政策性补助。

资产利得税折扣

政府规定,纳税人持有超过一年以上的资产,出售时获得的收益(收入减去成本),计算所得税时可获得50%的折扣。这包括了房产,股票等各种资产。同时,往年出售资产造成的损失也可以用来抵扣资产利得,但是无法抵扣其他应税收入。

其他注意事项

高收入者购买私人保险,可以避免缴纳医疗保险附加税(Medicare Levy Surcharge),而购买了私人医保,也可以获得因医保政策而异的不同补助。

银行利息也是需要报税的,虽然可能涉及的数额不大,但是因为税务局与银行联网,这是很容易查到的部分,如果忽略了可能会惹上不必要的麻烦。

因为通过税务中介来申报退税的支出可以抵扣收入,所以这算是省时省力的一个方式,特别是涉及到的税收项目很多的时候。但是,自己平时对税务内容也应有一定的了解,大概了解哪些支出可以退税哪些不可以,并保留好详细的invoice,退起税来自然顺风顺水。

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注意:新州土地税附加费上涨,家庭信托无差别中枪,需自行申请费用退还

为了保障本土房地产市场,澳洲政府出台了各种政策抑制外国投资者,其中包括从去年7月开始将外国人印花税附加费从4%上调至8%,以及新南威尔士州今年起将外国人土地税附加费从0.75%上涨到2%

然而,很多本地信托受托人反映,这笔属于外国投资者的附加费居然也扣到了他们的头上。

随后,新州政府出面承认,只要检测到土地所有权属于信托机构,系统就会自动扣缴这笔附加费,不管过去是否有外国人从该信托中获得收益。

不过好消息是,政府给了六个月的时间,让信托受托人更新信托契约(Trustee Deed)。只要在新的信托契约中,没有外国人获得收益,那么受托人就可以申请退还附加费。

01 什么是土地税和附加费

政府规定,土地价值超过$629,000的部分要缴纳土地税,主要住所用地除外。而外国人(Foreign Person),包括外国公司(Foreign Company)和外国信托(Foreign Trust)持有的土地,需要额外缴纳应税土地价值2%的土地税附加费(从2018年开始)。

02 如何定义“外国人”

政府给出的本地人定义是:澳洲公民,持有特定签证的新西兰公民,或者在过去一个公历年度内,在澳洲居住满200天且未来居住时间不受限制的居民。除此之外其他人都算作是外国人。而在一个公司或者信托中,外国人占有可观利益(Substantial Interest)的时候(至少20%),这个公司或者信托就属于外国人(Foreign Person)。

03 对市场的影响

受到这些因素的影响,一些经纪公司反应,外国投资者来咨询贷款的次数明显下降,其中包括了来自中国的买家。

Homeloanexperts网站的董事Otto Dargan认为,相比以往,今年来自中国买家的生意将会继续低迷,而更多投资者都会把目光转移到没有引入外国公民印花税政策的地方。OttoDargan反应,他们公司最高的时候5%的客户来自中国,现在却维持在不到1%。

地产中介Knight Frank的澳洲住宅研究主管Michelle Ciesielski总结道,许多开发商认为,比起悉尼,现在在墨尔本投资的性价比要更高。去年,维州38.7%的房地产交易额由中国买家贡献,而新州紧随其后,为35.6%。

另外,Knight Frank亚洲市场主管Dominic Ong也透露,随着中国开发商在高密度住宅项目上的探索加深,他们开始往中低密度住宅区项目上投资。他说:“低密度项目越来越受到开发商的喜爱。特别是在新州,政府发布中密度设计指引(Medium Density Design Guide)草案鼓励中低密度房产开发。”同时,这类项目受到贷款限制更少,从而降低了开发商们的风险。

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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全球征税时代来袭,赶紧来了解CRS

什么是CRS

CRS,全称为《金融账户涉税信息自动交换标准》(Common Reporting Standard)。是由经济合作与发展组织(OECD)在2014年发布的,为了提高国际间税务透明度而推出的国家间财务信息交换规则。

国家之间如何执行CRS

各个签署协议的成员国里的金融机构将对自己的账户进行调查,并将非本国税务居民所属的账号信息上报给税务机关(澳洲的话也就是ATO),然后税务机关把信息传递给该账户拥有着的税务居民所属国。

在CRS架构下,CRS参与国或地区仅把该国的非税收居民账户信息交换出去。

案例:A君是中国国籍,但是拥有澳洲的永久居留权,并在澳洲工作生活。那么中国和澳洲的税务机构之前会如何交流信息?

分析:尽管A君是中国国籍,但是依据中国和澳洲的法律,A君都会被认定为澳洲的税务居民。因此,澳洲的金融机构不会对A进行相关的信息收集和上报。而由于A被中国认定为非本国税务居民,因此,中国的金融机构将会收集A君在中国持有的金融账户信息,并上报给中国税务机关,再由后者交换至澳洲的税务机关ATO。

签署CRS的国家分布

目前已有100多个国家或地区承诺实施CRS,其中就包括中国,澳洲,香港和新加坡(详细分布见下图)。

CRS执行时间表

中国和澳洲将在2018年9月进行第一次的情报交换。而之后将会每年进行一次交换。而中国和澳洲具体开展CRS的时间如下:

中国

2017年1月1日: 对新开账户实行调查,个人开户需签署税务居民身份声明文件。

2017年12月31日前,完成对个人存量高净值账户的调查

2018年12月31日前,完成对全部机构账户的尽职调查。

澳洲

2017年7月1日:正式开始实施,届时再金融机构开户都必须申报税务情况,否则不予开户。

2018年7月31日前,完成对2017年7月1日前已有高净值个人账户和所有公司账户的尽职调查。

2019年7月31日前,完成对其他所有账户的尽职调查。

并非只有高净值账户会被调查,事实上所有账户都会受到调查,只是时间先后有序。

规避CRS的方法靠谱吗?

目前在市面上流传较广的三个规避方法分别是:改变国籍移民低税小国、找人代持资产以及将资产转移到未加入CRS的国家等。

然而这些方法都有各种各样的弊端。比如,如果一位中国籍公民为了防止自己的澳大利亚金融账户涉税信息被交换回中国,改变国籍移民到一个低税小国。但如果他在中国境内有房子、企业、家人,并长期在中国定居,那么他还是属于中国的税收居民,信息依然会被交换回中国。

如果他将自己的金融资产交给一个澳大利亚籍公民代持,虽然他的信息不会被回传中国,但是需要自行申报给澳大利亚的税务机关,在澳大利亚缴税。

如果他将资产转移到非CRS协议国(地区),虽然账户信息不会被收集和交换给中国税务机关,但是他的金融资产也会被困在这些国家或地区。

一般而言,金融资产是需要进行投资来保值增值的。目前全球经济发达国家,大多是CRS的协议签署国。当他将资金转移到这些国家或地区进行投资时,这些资产信息仍然会被收集和交换。

OECD的专家也在根据市场上流传的“规避方案”一批批弥补技术漏洞。比如,OECD在官网开辟了针对规避CRS行为的举报页面,一经查实,将果断采取反制措施。其手段包括,与CRS各参与国政府分享CRS规避的方案、产品或者架构安排的信息等。

目前,OECD举报平台已公布第一批规避CRS的产品和方案。香港“职业退休计划”、通过投资获得小国或避税天堂居民身份两种规避方法被点名。

如想了解更多关于CRS的相关信息,欢迎关注微信公众号并留言咨询。点此了解更多。

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干货来了!新州,维州,昆州土地税及附加税全解析!

新南威尔士州

新南威尔士州的土地税审查日期每年的12月31日,所谓审查日期,也就是只要在那一天为土地所有者,就需要在对应的税务年度进行纳税。

从2018年起,新州土地税起征门槛调整为$629,000,也就是说,业主持有土地价值超过62万9千的,需要按比例缴纳一定的土地税。而新州的土地税采用的是和个人所得税一样的累进税率。也就是拥有土地价值每达到一个新的层次,将会采用更高的税率。要注意的是,主要居所的价值是不需要计算进去的。

而如果持有者非澳洲居民,即被税局判断为外籍人士,那么从2018年开始,这部分人需要额外缴纳2%的土地税附加税
新州税率查询:http://www.revenue.nsw.gov.au/taxes/land/rate

比方说,卢卡斯是一个外国人,在新南威尔士州拥有土地的总价值为$700,000(70万澳元)。那么,他需要缴纳的土地税(超过门槛的部分):($700,000 – $629,000) X 1.6% + $100 = $1,236,即1,236澳元。而他作为外国人,还需要另外支付2%的土地税附加费,也就是($700,000×2.0%) 1万4千澳元。从上面的计算方法我们可以看出,土地税附加税是基于土地的总价值,而不是超过门槛的部分。

维多利亚州

维多利亚州的土地税审查日期和新州一样,为每年的12月31日,而本年度土地税起征门槛为$250,000

对于维多利亚州,个人持有土地和信托持有土地的土地税起征点一致,也同样采用累进税率,但是税率和算法却不太相同

维多利亚州同样有针对外国人业主的附加税,叫做缺席业主税(Absentee over surcharge)。关于缺席业主税的最新规定为,从2017年1月开始,缺席业主在土地税基础上,需要额外缴纳土地价值1.5%的缺席业主税。

另外,从2018年1月1号开始,在墨尔本内城区和中城区的空置住宅用地,在自然年度里空置超过六个月以上的,需要缴纳空置税(Vacant Residensial Land Tax)。空置税税额为土地资本增加值(Capital Improved value, 简称CIV,在市政费账单上面会标注)的1%,CIV是市政对房产的市场价估值,一般来说包括土地,地面上的建筑和其他附加增值部分。

维州税率查询:https://www.sro.vic.gov.au/node/1486

比如说:在12月31日的午夜,爱丽丝拥有如下土地:房产A:应税价值为$280,000的投资房产,房产B:应税价值为$200,000的投资房产,房产C:她的主要住所(PPR)。则相应的,Alice需要缴纳的土地税为:$275 + ($480,000 – $250,000)×0.2% = $735。这里要注意的,房产C并不会被算入应税范围。

 

昆士兰州

昆士兰州的土地税审查日期有别于上面两个州,为每年的6月30日。举个例子,16-17年度的土地税应缴税额由16年6月30日的审查决定。另外,昆州的个人土地税起征点为60万澳元,公司或信托土地税起征点为35万澳元。

昆州也有名为缺席业主税的附加税项目,然而与维州不同的是,昆州的缺席业主税针对的是所有不在澳洲居住的业主,包括澳洲公民和永久居民,并非只覆盖外籍人士。

对于缺席业主,就算是个人业主,也一律采用公司和信托的税率算法,即起征点为35万澳元。

而目前附加税的计算方式为土地应税价值,超过35万澳元的部分,征收1.5%的附加税。

昆州税率查询:https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/threshold

比如说: 戴高乐是缺席业主,在昆士兰州拥有应税价值40万澳元的土地。则他属于$350,000 – $2,249,999一档,因此他的土地税应为$1,450 + (1.7cents×$50,000即额外部分) = $2,300,另外加收1.5%的缺席业主附加税 = $750应缴税额共为$3,050。因为戴高乐是缺席业主,所以一定要采用公司和信托的税率。另外,缺席业主税是基于在超过起征点的部分征收。

其实每个州关于土地税的规定纷繁复杂,并非一句两句能够完全解释清楚,如果想要详细地了解每个州不同的土地税制度,请和我们专业的顾问联系。点此了解更多。

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即发即报工资系统(Single Touch Payroll) 来袭,雇主们需做好准备

Single Touch Payroll的含义是,雇主每一次给雇员发工资的时候,都把具体内容上报到ATO备份。之后,雇员就可以通过ATO随时随地得知自己的薪酬构成。因此,可以称之为即发即报系统(以下简称STP)。

在STP系统下,雇主们所需上传的信息包括有工资,补贴,抵扣和其他一些支付给员工款项,再加上预缴税额以及养老基金等信息。

众所周知,现行的要求是雇主仅需在每年财政年度结尾提供雇员的完税报告(PAYG)和工资总结。而新的STP系统将与之前的系统有明显的不同

目前,雇主是否应用即发即报系统还是自愿性质的,但是从某一个时间开始就会变成强制性要求。

对于雇员人数在20人及以上的公司来说:需要从2018年7月1日开始使用STP。

由于某些软件供应商需要更多时间来更新软件内容,具体日期需要参考软件更新匹配相关系统的时间。

如果因其他原因(非软件因素)未能在7月1日开始实行STP,需要向ATO提出申请。

对于雇员人数不足20人的公司来说:强制性要求将从2019年7月1日开始执行,在此之前,如果已经准备妥当,你可以自愿选择使用STP与否。

 

使用STP系统之后,雇主需要注意以下的变化:

首先,雇主不需要在年末的时候向雇员提供年终完税证明(PAYG Summary)和年底工资总结表(Payment Summaries)。而雇员可以通过MyGov网站或者手机应用能够随时查看雇主上报给ATO的工资信息。

工资支付周期可以保持不变,继续沿用原先的每周,每月或者隔周发工资形式。

雇主可以主动邀请雇员在网上填写税号登记表(TFN Declaration)和养老基金选择表。不过这个功能不会马上开放。

对于雇主来说,STP系统还能带来的一个好处就是通过实时上报工资支出,ATO能够为你预填商业运作表(BAS),减轻一定的工作量。

据ATO的助理专员John Shepherd反映,目前绝大部分的企业都能在规定日期之前完成Payroll系统的调整,而有少部分不采用payroll软件处理工资的公司,则需要在截止日到来之前选择payroll软件使用。

目前,各大会计软件兼容STP的进展如下:

会计软件 兼容情况
MYOB 由于特殊原因无法使用STP兼容AccountRight版本的用户,已经获准延迟止2019年5月31日使用STP系统。(特殊原因包括多币种,负库存,采用M-Powered支付方式,以及使用AccountEdge版本等等)。其余用户则在规定日期前能使用STP兼容的系统。
QuickBook Online 声称“确定会在2018年7月1日前支持STP”
Reckon 超过20个雇员的企业将能够从2018年7月1日起使用STP系统
Saasu 没有明确的表示
Sage 3月份时候已经提供了升级到STP兼容系统的选项
Xero 确保会兼容STP系统,但是不保证能够在截止日之前准备好。

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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这些关于养老金的小tips,能够在未来产生巨大变化

2018年1月4日,澳大利亚政府发布了《养老金保障制度合规的系列法案》(the Superannuation Guarantee Integrity Package)。这一系列法案的目的,是为了规范雇主为员工发放养老金的行为。

其中,法案做出了如下的新规定:

  1. 允许ATO要求违规雇主,直接支付欠下的养老金以及强制其参加养老金教育课程。
  2. 对没有直接支付欠款的雇主引入刑事处罚。
  3. 允许ATO向受影响的雇员公开更多关于未按规发放的养老金信息。
  4. 向所有雇主推行即发即报工资系统
  5. 要求养老金基金公司提供更多的常规报告
  6. 加大ATO对信息的收集和审查力度。
  7. 精简雇员入职程序。

上面那么多内容,其实可以总结为一句话,就是:赋予ATO更多权力对未按规定发放养老金的雇主进行追究和处罚。

即发即报工资系统的推行,又给了ATO更多的便利来审查养老金的发放程度。关于即发即报工资系统,我们之前有文章详细介绍过,详情请见:即发即报工资系统(Single Touch Payroll) 来袭,雇主们做好准备

当然,有了政府和ATO的保障,要想自己的养老金在将来带来巨额收益,合理的管理是少不了的。我们在这里给大家奉上管理自己养老金的一些小知识,希望能够帮助大家。

首先,有关注养老金的朋友们可能都知道,养老基金的管理,并不是免费。恰恰相反,有些养老金的收费项目纷繁复杂,不仔细质询根本无法掌握。因此,我们比较养老金优劣的其中一个判断标准,就是看收费水平。一家管理费用为1%的养老金公司,和一家管理费为2%的养老金公司,在一年内收费的差距可能不大,但是如果把时间范围扩大到30年以上(从30岁到65岁退休有35年的时间),那么退休后能够拿到的养老金,会差上好几万澳元。

那么一般来说,养老金的费用都包括什么呢?

Member fees (会员费)

Management investment management fee (MER) 养老金的投资管理费用,因投资的内容而异。

Contribution Fees 如果你往养老金账户里面存钱,那么养老金公司就会收取对这笔资金进行管理和投资所需的费用

Adviser service fees (顾问费)投资顾问收取的咨询费

Insurance Premiums (保费)用养老金购买保险所需的费用。

知道了养老金费用上的猫腻,那具体如何操作呢?我们的专家给出下面这些小Tips:

1 数一数你的养老金数量

找时间核对一下养老基金报告,数一数你拥有多少个不同的养老基金。同时,你也应该关注养老金基金下面的保险信息,因为一些养老基金会默认帮你上生命安全险和永久残障保险。还有其他的一些会给你提供收入保护险。

2 选择一个养老金并认真管理

第二步,就是选择对你而言最好的养老金公司,记得把保险需求也考虑进去。最便宜的并不一定是最好的。

相比起自己购买,通过养老金公司来购买生命安全险或者残障保险,你可以缴纳更少的税。如果你正在工作,那么你也应该把收入保险考虑进去。

在现在功能强大的手机应用帮助下,你已经没有任何借口可以不了解自己在养老金里面有多少钱。你至少需要仔细核算自己的养老金一次,这样你就会对自己的养老金系统有更深入的了解。

3 别忘了政府的养老金补助政策

如果收入低于5.1813万澳元,就有资格获得政府的养老金补助,这意味着,每当你自己往养老金账户中存入1000澳元,政府同样会往你的账户中存入最高500澳元。收入少于$36813的居民将可以获得这最高的500块钱。而介入两个门槛之间的,政府补助额度会相应减少。

而关于养老金本身的详细解析,我们也有一篇文章可以参阅,里面满满的干货:全方位解读养老金账户,这是在澳洲工作生活的你必备知识

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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