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Negative gearing ‘scalpel’ will cool apartment demand: experts

The changes mean owners of any property not bought brand new will no longer be able to depreciate items like air-conditioners, cooktops and dishwashers, or shared equipment such as lifts and gyms in apartment complexes. Quantity surveyors and analysts said these form up to 50 per cent of depreciation deductions for investors.

If these changes were legislated, investor demand would fall or flatline and result in a cooling in the up until now resilient Sydney and Melbourne markets, SQM Research’s Louis Christopher said.

So far, federal Treasurer Scott Morrison has confirmed the deduction benefits of those who owned secondary properties before budget night would be grandfathered.

To prevent “double dipping” in depreciation, only the first investor of each new investment property can claim these deductions.

The federal government has also confirmed to that subsequent investors of residential investment properties would not be able to claim depreciation to existing plant and equipment even if that equipment had not reached the end of its effective life.

Investors could only claim depreciation on plant and equipment they had bought subsequent to purchase.

It was the implications to future demand from these changes that could soften the market, experts agreed.

Investors who own current properties, particularly newly built ones, would be hard pressed to find future buyers and might have to agree on lower selling prices. Supply of investor-type products like apartments could slow because developers depend on depreciation benefits as a selling point, they said.

With less rental dwellings, rents, which were already rising above the consumer price index, could rise even more, affecting tenants, Mr Christopher added.

“This change will have a major impact on investors, essentially reducing the annual deductions they can claim therefore reducing their cash return each year. This could lead to investors being in a tighter financial position and may discourage future investors from purchasing a second hand residential property,” according to quantity surveyor BMT chief executive Bradley Beer.

“It’s irrelevant if the properties are positive and negatively geared properties. For the second hand market there will be definitely be less demand.”

“The risk areas are those one-year old properties which will have a perceived lower value…this could have a negative impact on housing approvals and investors especially in the short term,” property advisory firm AllenWargent director Pete Wargent said.

“The investors [in housing] with the lowest rental yields will be affected by this change. This is a horrible change fo the industry.”

“The budget speech championed the role of investors in keeping rents down and providing accommodation to millions of Australians. This measure will increase the after-tax cost of holding a residential property and that cost will either be passed on to renters, or the supply of affordable rental properties will drop placing upwards pressure on rents due to demand,”  director Mike Mortlock said.

Quantity surveyor Washington Brown has even gone as far as saying the rules would affect off-the-plan investors who cannot depreciate plant and equipment purchased originally by the developer.

“I suspect that the legislation will be worded such that if the plant and equipment was in situ at the time of purchase, you can no longer claim it,” director Tyron Hyde said in his note to clients.

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Policy Changes for SMSF Customers & Those Requesting Interest Only Lending

Policy and Process Changes for SMSF Customers & Customers Requesting Interest Only Home Lending.

Today we are implementing policy and process changes for when we lend to Self-Managed Super Funds. These changes will apply to both Home Lending and Business Lending products.

On Saturday 1 July 2017 some additional changes will be implemented for Interest Only Home Loans to ensure we continue to apply responsible lending practices when assessing a customer’s ability to service existing and proposed debts.

These changes will help us protect the interests of our customers and ensure we continue to meet our regulatory requirements.

What’s changing?

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澳洲政府强制推行综合信用报告,给贷款投资人带来重大影响。

澳大利亚联邦政府规定,从2018年7月份开始,四大银行将被强制要求使用综合信用报告(Comprehensive Credit Reporting)体系来记录并上报借贷人的信用记录。

我们知道,在最开始的时候,信贷机构普遍使用负面信用报告体系(Negative Credit Reporting),即在记录和上报借款人信息的时候,仅公布和参考借款人过去的负面信用记录,例如破产记录,法律纠纷,或者是两个月以上逾期未偿还的债务。后来,为了降低信贷风险,提高信用可信度,澳大利亚政府提出非强制性综合信用报告体系。

综合信用报告,就是在负面信用报告体系的基础上,还需要体现出借款人的“正面(Positive)”信用记录,比如平时的贷款记录,信用额度和正常还款记录等。政府鼓励金融机构采用新的综合信用报告体系。

然而,各银行和金融机构面对政府的呼吁表现相当冷淡,从2014年新体系推出至今,金融机构提供出来的正面信息寥寥无几,四大银行更是没有给出任何的综合评价要求数据。在这种形势下,政府坐不住了,决定强行引入综合信用报告体系,不再给四大银行选择的余地(引自Sydney Morning Herald, 2018)。

新的综合信用报告体系使借款变得更困难

专家预计,新的综合信用报告体系不仅仅会对那些有不良信用记录的贷款人产生影响,还会使得其他贷款申请人申请贷款变得更加复杂和困难。从前,银行只需要记录申请人的不良信用记录,而之后,他们就需要参考更多的数据来判断申请人的实际情况。这意味着如果你以后想要成功从金融机构里贷款,你就要时刻留意自己的信用记录,比如是否有申领多余的信用卡,是否有拖延过还款日期等。这些都会对你将来贷款产生影响,成为银行判断是否放贷的标准之一。

在美国和英国,综合信用报告体系使得那些信用记录复杂的借款人,要多承受50%的贷款利息

但是对于那些长期以来信用记录都相当良好的居民来说,这次政策调整带来的更多是好消息。据Getcreditscore网站进行的一项调查显示,受访者中有84%的人会要求银行向贷款机构提供他们的信用记录,使其贷款申请更容易通过审批,并获得更低的贷款利率。

 

小型信贷机构将拥有更大的操作空间

财政部长Scott Morrison认为,在新的体系下,小型信贷机构或者新的入场者将变得更有竞争力。因为银行即将公布的这些综合数据能够帮助他们更好地评判贷款人的还贷能力,以及设计出满足各种不同需求的新产品。这将改变小型企业或者家庭贷款的格局。

以上信息由蓝海咨询集团整理编译。


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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资本利得税减免新规,专家估计外籍投资者将会大量出售房产

在澳洲进行投资的投资者,应该都对资本利得税有所熟悉。在获得资本收益的时候,资本利得税是无法绕开的一个部分。而澳洲政府也针对资本利得税的针对人群不停地做着调整。最近已经实行的新规定,针对资本利得税自住减免条款进行了限制,将在很大程度上增加投资人,特别是外来投资人在澳洲进行资本投资的风险和负担。下面将会详细讲解资本利得税,和新规的具体细节。

01. 什么是资本利得税(Capital Gain Tax)

依据澳洲税务局(ATO)的说法,当业主在处置(销售)一项个人资产时,将会产生资本利得(Capital Gain)或者资本损失(Capital Loss)。这是由于业主在购买资产时的花费和处置资产时的收益不一致造成的。低买高卖产生资本利得,高买低卖则造成资本损失。

当业主产生资本利得时,需要把这部分额外的收益算入个人应税收益(assessable income)里面,这将会大大增加业主最终需要缴纳的税额。而这部分税收,就是资本利得税(CGT)。

02. 自住资本利得税减免(Main Residence Excemption)

为了照顾购买房产用来居住的业主,减少他们的损失,政府又推出了自住资本利得税减免政策。也就是说,对于处置自住房时产生资本利得的业主们来说,最多可以全额豁免本应缴纳的资本利得税。

关于判断是否满足自住资本利得税减免条件,ATO做出了详细的规定和解释。

首先,这项资本必须包含一处房屋(dwelling),即不能是纯土地。

而一般来说,满足以下条件的时候,这处房屋将被视为自住房产。

  • 业主和业主家庭在里面居住。
  • 业主的私人物品存放在房屋内。
  • 业主的信件投递到该房屋地址。
  • 该地址被登记为选民地址。
  • 电路,煤气等基本生活用度接通。

ATO将会综合起来对这些要素进行考量,而同时还会把居住时间长短,和业主购买房产时的意图审核在内。

当全部满足下列条件的时候,业主将可以获得全额豁免

  • 在业主拥有该资本的所有时间里,业主和业主家庭都必须把它当成家使用。
  • 该资产从未被用来产生应税收入(比如说进行商业活动,或者出租等)。
  • 该资产所属土地面积少于2公顷。

如果不能满足上述条件,则只能申请部分税收减免。

 

03. 自住资本利得税新规

在2017年5月9号,澳洲政府宣布,外国人和税务性质的临时居民将无法再获得自住资本利得税减免。新规定从宣布之日起立即实施,而在这天之前购买的财产,如果在2019年6月30日之前出手,则仍能享受资本利得税减免。

澳洲政府出台新规的目的,就是要确保只有澳洲居民(税务性质)能够享受到这项优待。

04. 新规的反响

据Financial Review报道,随着新政的落实,越来越多的外籍人士对在澳洲投资感到忧虑。他们很可能会出售澳洲的资产并把目标转移到其他国家。

Atlas理财公司董事Brett Evans提到,许许多多的外籍人士都向他表达了对新政的担忧,最近和客户的大部分业务对话都是围绕这方面的内容展开。基于此,他预测在2019年年中,也就是政策豁免截止日期之前,可能会有一轮的资产抛售行为展开。同时,众多计划前往海外的屋主也会出售名下房产。

而税务机构高级税务顾问Bob Deutsch则认为新的规定会产生“误伤”。他质疑说,有许多在澳洲生活了大半辈子,而在近几年才前往海外发展的澳洲人同样会受到新政的影响,而他们本不该是新政要针对的人群。

 


BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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注意:新州土地税附加费上涨,家庭信托无差别中枪,需自行申请费用退还

为了保障本土房地产市场,澳洲政府出台了各种政策抑制外国投资者,其中包括从去年7月开始将外国人印花税附加费从4%上调至8%,以及新南威尔士州今年起将外国人土地税附加费从0.75%上涨到2%

然而,很多本地信托受托人反映,这笔属于外国投资者的附加费居然也扣到了他们的头上。

随后,新州政府出面承认,只要检测到土地所有权属于信托机构,系统就会自动扣缴这笔附加费,不管过去是否有外国人从该信托中获得收益。

不过好消息是,政府给了六个月的时间,让信托受托人更新信托契约(Trustee Deed)。只要在新的信托契约中,没有外国人获得收益,那么受托人就可以申请退还附加费。

01 什么是土地税和附加费

政府规定,土地价值超过$629,000的部分要缴纳土地税,主要住所用地除外。而外国人(Foreign Person),包括外国公司(Foreign Company)和外国信托(Foreign Trust)持有的土地,需要额外缴纳应税土地价值2%的土地税附加费(从2018年开始)。

02 如何定义“外国人”

政府给出的本地人定义是:澳洲公民,持有特定签证的新西兰公民,或者在过去一个公历年度内,在澳洲居住满200天且未来居住时间不受限制的居民。除此之外其他人都算作是外国人。而在一个公司或者信托中,外国人占有可观利益(Substantial Interest)的时候(至少20%),这个公司或者信托就属于外国人(Foreign Person)。

03 对市场的影响

受到这些因素的影响,一些经纪公司反应,外国投资者来咨询贷款的次数明显下降,其中包括了来自中国的买家。

Homeloanexperts网站的董事Otto Dargan认为,相比以往,今年来自中国买家的生意将会继续低迷,而更多投资者都会把目光转移到没有引入外国公民印花税政策的地方。OttoDargan反应,他们公司最高的时候5%的客户来自中国,现在却维持在不到1%。

地产中介Knight Frank的澳洲住宅研究主管Michelle Ciesielski总结道,许多开发商认为,比起悉尼,现在在墨尔本投资的性价比要更高。去年,维州38.7%的房地产交易额由中国买家贡献,而新州紧随其后,为35.6%。

另外,Knight Frank亚洲市场主管Dominic Ong也透露,随着中国开发商在高密度住宅项目上的探索加深,他们开始往中低密度住宅区项目上投资。他说:“低密度项目越来越受到开发商的喜爱。特别是在新州,政府发布中密度设计指引(Medium Density Design Guide)草案鼓励中低密度房产开发。”同时,这类项目受到贷款限制更少,从而降低了开发商们的风险。

BOA & CO. 是一家总部设置在悉尼北岸金融中心(Chatswood)的综合性专业咨询悉尼会计事务所,在财务,税务,融资和信贷领域拥有深厚专业知识和广泛合作伙伴的咨询服务企业。BOA & CO. 拥有澳洲特性注册会计师(Chartered Accoutant),注册理财师 (Financial Planner),澳大利亚税务局注册税务代理(Registered Tax Agent),注册信贷经纪人(Mortgage Borker)的专业资质并且为 Intitue of Chartered Accountant, The Tax Institute and MFAA的专业会员。点此了解更多。

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全球征税时代来袭,赶紧来了解CRS

什么是CRS

CRS,全称为《金融账户涉税信息自动交换标准》(Common Reporting Standard)。是由经济合作与发展组织(OECD)在2014年发布的,为了提高国际间税务透明度而推出的国家间财务信息交换规则。

国家之间如何执行CRS

各个签署协议的成员国里的金融机构将对自己的账户进行调查,并将非本国税务居民所属的账号信息上报给税务机关(澳洲的话也就是ATO),然后税务机关把信息传递给该账户拥有着的税务居民所属国。

在CRS架构下,CRS参与国或地区仅把该国的非税收居民账户信息交换出去。

案例:A君是中国国籍,但是拥有澳洲的永久居留权,并在澳洲工作生活。那么中国和澳洲的税务机构之前会如何交流信息?

分析:尽管A君是中国国籍,但是依据中国和澳洲的法律,A君都会被认定为澳洲的税务居民。因此,澳洲的金融机构不会对A进行相关的信息收集和上报。而由于A被中国认定为非本国税务居民,因此,中国的金融机构将会收集A君在中国持有的金融账户信息,并上报给中国税务机关,再由后者交换至澳洲的税务机关ATO。

签署CRS的国家分布

目前已有100多个国家或地区承诺实施CRS,其中就包括中国,澳洲,香港和新加坡(详细分布见下图)。

CRS执行时间表

中国和澳洲将在2018年9月进行第一次的情报交换。而之后将会每年进行一次交换。而中国和澳洲具体开展CRS的时间如下:

中国

2017年1月1日: 对新开账户实行调查,个人开户需签署税务居民身份声明文件。

2017年12月31日前,完成对个人存量高净值账户的调查

2018年12月31日前,完成对全部机构账户的尽职调查。

澳洲

2017年7月1日:正式开始实施,届时再金融机构开户都必须申报税务情况,否则不予开户。

2018年7月31日前,完成对2017年7月1日前已有高净值个人账户和所有公司账户的尽职调查。

2019年7月31日前,完成对其他所有账户的尽职调查。

并非只有高净值账户会被调查,事实上所有账户都会受到调查,只是时间先后有序。

规避CRS的方法靠谱吗?

目前在市面上流传较广的三个规避方法分别是:改变国籍移民低税小国、找人代持资产以及将资产转移到未加入CRS的国家等。

然而这些方法都有各种各样的弊端。比如,如果一位中国籍公民为了防止自己的澳大利亚金融账户涉税信息被交换回中国,改变国籍移民到一个低税小国。但如果他在中国境内有房子、企业、家人,并长期在中国定居,那么他还是属于中国的税收居民,信息依然会被交换回中国。

如果他将自己的金融资产交给一个澳大利亚籍公民代持,虽然他的信息不会被回传中国,但是需要自行申报给澳大利亚的税务机关,在澳大利亚缴税。

如果他将资产转移到非CRS协议国(地区),虽然账户信息不会被收集和交换给中国税务机关,但是他的金融资产也会被困在这些国家或地区。

一般而言,金融资产是需要进行投资来保值增值的。目前全球经济发达国家,大多是CRS的协议签署国。当他将资金转移到这些国家或地区进行投资时,这些资产信息仍然会被收集和交换。

OECD的专家也在根据市场上流传的“规避方案”一批批弥补技术漏洞。比如,OECD在官网开辟了针对规避CRS行为的举报页面,一经查实,将果断采取反制措施。其手段包括,与CRS各参与国政府分享CRS规避的方案、产品或者架构安排的信息等。

目前,OECD举报平台已公布第一批规避CRS的产品和方案。香港“职业退休计划”、通过投资获得小国或避税天堂居民身份两种规避方法被点名。

如想了解更多关于CRS的相关信息,欢迎关注微信公众号并留言咨询。点此了解更多。

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税务审计保险,降低税务局重新审计损失的有效途径

Part 1 为什么我们需要税务审计险
最近,澳洲税务局(ATO)和其他政府部门不断出台新的政策来强化他们的审查力度。通过第三方(比如银行,雇主,和保险公司等机构)提供的信息,税务局可以轻易比对审查个人或企业的报表。一旦他们认为这些企业有误报嫌疑,就会要求对这些信息重新进行调查和审计。特别是个人,企业和自管养老金基金,现在正受到前所未有的关注。他们被政府机构审计和调查的风险越来越高。
作为企业,一旦遭到政府点名要进行重新的税务审计或者配合进行调查,要付出的成本代价是相当大的。一开始,可能接到的只是税务局的一个电话,或者一封信。在税务局约谈了公司负责人和会计几次并查看相关记录和系统之后,税务局有可能下发全面重审的要求。整一个过程非常漫长而且昂贵。因案子不同耗时几周到几个月不等。这之间,商户的荣誉和与客户之间辛苦建立起来的关系也会受到影响。重新审计的时候,需要按照ATO的要求,把所有相应材料准备妥当,也十分费时费力。其中,澳洲会计师公会(CPA)提到两个例子:
第一位客户是一个营业额大概200万的零售商家,被ATO要求提供详细信息来佐证自己两年内的BAS商业运作表。而这位客户花在准备和调查材料上面的会计费用为$3400澳元.

第二位客户,是一家大型的果园,营业额在4500万澳元上下。这家果园被怀疑在过去三年间瞒报了部分收入。企业的会计师根据税务局的审计要求,准备并提交报告,这些应对审计的额外财务支出为$1.59万澳元。

于是,针对经常会被ATO审核的高审计风险商户和个人,税务审计保险(Tax Audit Insurance)应运而生,这给了企业一条规避支付高额审计成本的路。

Part 2 什么是税务审计保险?
一般来说,审计险是一项自行选购的商业保险,通常以年费的形式支付。在你一旦接到税局或其他相关政府部门通知要重新进行税务审计之后,为你支付(赔付)会计师费用(有上限)的保险。
当然,不同的保险机构产品内容大同小异,收费也略有差别,我们在这里给大家介绍下在一般情况下,这些保险都包含了哪些内容。
1 什么事件能被保险覆盖?
基本上,税务审计保险都会包括以下与ATO和相关政府机构有关的质询,复核,调查和审计事件:
与收入,土地,工资相关的税务
商业运作表BAS,GST报表
员工补助,工作安全法相关
养老金或自管养老金基金
员工福利税(FBT)等
2 什么类型的支出能够得到赔付?
首先,会计师费用是必然会包括在内的,视政策而定保险公司还会为您支付相关律师费,记账费(bookkeeping)以及其他专业人员的咨询费用(例如工料测量师费用)等。

3 能够赔付多少费用?
这就更因保险提供方和不同产品影响而异。个人或企业的最低保险赔付限额是一万元(也就是说选择该产品的话,发生的ATO审计费用,最高可以拿到1万元补偿)。当然,赔付的限额可以往上增加,选择赔付限额为5万,10万甚至更高的保险产品也是可以的。可以结合上文CPA提供的例子,我们能够知道这能覆盖大部分税务局重新审计要求所造成的全部会计支出。

4 保险费用多少?

基本上,保险费用和你选择的产品是紧密相关的,一般来说,投保企业规模越大,选择的最高赔付额度越大,保险费用就越贵。在这里,我们给大家提供一家保险公司公开的收费标准作为参考。

以该保险公司赔付限额为5万元的审计保险产品为例,这家保险公司收取的费用因投保公司营业额大小做出了以下划分:

企业年营业额50万以内: 约$600澳元

企业年营业额100万:约$800澳元

企业年营业额600万:约$1500澳元

企业年营业额1千万:约$2000澳元

总而言之,保险费用遵循以下原则:

1. 企业年营业额越大,保险费用越高。

2. 选择的产品赔付金额越高,保险费用越高。

Part 3 结语
可以说,市面上能提供的税务审计保险林林总总,纷繁复杂,只有擦亮眼睛,仔细研读保险政策和条例,才能从中选到最适合自己的一款产品。点此了解更多。

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